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「空き家バンクに登録しておけばそのうち売れる」と思っている方、ちょっと待ってください。

新潟市内でも、空き家バンクに物件を登録して2年・3年経っても問い合わせが来ない、という事例はかなりあります。

「登録した」ことで安心してしまって、その後ずっと放置。

結果として建物が傷んで、売れる状態でなくなってしまうというパターンもある。

空き家バンクは「使い方を間違えると意味がない仕組み」です。

今回は、なぜ空き家バンクだけでは売れないのか、売るために何が必要なのかを正直に話します。

そもそも空き家バンクって何か

空き家バンクとは、自治体が運営する「空き家の売買・賃貸情報をマッチングするウェブサービス」です。

新潟市の場合は「新潟市空き家バンク」があり、物件オーナーが空き家を登録すると、移住希望者や購入希望者がサイトを見て問い合わせできる仕組みになっています。

登録料は基本無料で行政が運営という印象を持つ方が多いですが、「自治体が間に入って積極的に売ってくれるわけではない」という点が重要です。

あくまで「掲示板に情報を載せる」という機能であって、売る活動は自分でやるか、不動産会社に任せる必要があります。

売れない理由、だいたいこの3つのどれか

空き家バンクに登録しても問い合わせが来ない物件に共通するパターンがあります。

① 物件情報が少なすぎる・写真が悪い

空き家バンクの登録物件を見ていると、情報が「築45年・4LDK・〇〇万円」の3行しかない物件が珍しくありません。

写真も1〜2枚で、暗くて何が写っているか分からない、これでは問い合わせが来ません。

今の時代、住宅を探している人はスマホで見ています。

SUUMOやAT HOMEのような民間の不動産ポータルサイトと並べて見られていることを考えると、情報量と写真の質で勝負しないといけない。

自治体の空き家バンクは情報の「掲載」は手伝ってくれますが、「魅力的に見せる」部分のサポートまではしてくれないケースが多い。

② 価格設定がずれている

「近所の不動産会社に聞いたら800万円と言われた」という査定をそのまま空き家バンクに登録しても、実際の相場や物件の状態と乖離があれば問い合わせは来ません。

リフォーム費用が別途200万〜300万円かかる物件が、更地にした方が安い土地より高い価格設定になっていたりすると、誰も手が出ない。

「査定価格＝売れる価格」ではないことを理解した上で、現実的な価格を設定しないといけない。

③ 「誰に向けて売るか」が決まっていない

「とにかく売れれば誰でもいい」という状態で空き家バンクに登録しても、刺さる層がいない。

古民家として活用したいリノベ好きの移住者向けなら、建物の古さや趣ある部分を前面に出す。

地元の若い世帯向けなら、価格を下げてリフォーム費用の目安を示す。

投資家向けなら、賃貸に出した場合の利回り計算を提示する。

ターゲットによって見せ方・価格・情報の出し方が全部変わります。

「空き家バンクに登録する」という行動より、「誰に・どう見せるか」を考える方が先です。

自治体まかせにすると何が起きるか

空き家バンクは自治体が運営していますが、自治体職員が「売るための活動」をしてくれるわけではありません。

登録の手続きをサポートしてくれる・掲載情報を確認してくれる、それはやってくれます。

でも「この物件、こういう層に刺さりますよ」「写真を撮り直しましょう」「価格をこう設定した方が動きやすいです」という提案は、基本的にはしてくれない。

自治体は「公平性」が求められるので、特定の物件を優遇した情報発信もできません。

登録した物件を一覧に並べて、あとは問い合わせを待つという仕組みです。

「登録したあと、何もしなかった」というオーナーの話を何件も聞いています。

登録はゴールではなくスタートで、そこから何をするかが大事です。

空き家バンクと不動産会社を両輪で使う

実際に動きやすいのは「空き家バンクへの登録」と「不動産会社への仲介依頼」を同時に進めることです。

空き家バンクは「移住希望者・UIJターン志向の方」にリーチしやすい媒体です。

地方移住を考えている方が「自治体の空き家情報」として見るので、通常の不動産ポータルとは違う層に届きます。

一方、不動産会社（仲介業者）は「地元で家を探している実需層」「買取業者」「投資家」などにアプローチできます。

両方同時に使うことで、リーチできる層が広がります。

「空き家バンクだけ」「仲介だけ」ではなく、組み合わせて使うのが現実的な動き方です。

ただし、不動産会社に仲介を依頼する場合、専任媒介契約などを結ぶと空き家バンクへの同時登録ができないケースもあります。

最初に確認しておいてください。

問い合わせが来ても成約しない理由

問い合わせは来ても内覧後に話が止まるというケースも多いです。

家財が残ったまま

「引き渡し時には片付けます」というケースはよくありますが、内覧時に家財が山積みの状態だと、買い手は「どのくらいスペースがあるか」が分かりません。

また前の住人の生活感が強すぎると引いてしまう方も多い。

内覧前に最低限の家財整理を済ませた状態にした方が話が進みやすくなります。

建物の状態が不明

「雨漏りはないと思う」「シロアリは分からない」という状態では、買い手は不安になります。

インスペクション（建物診断）を実施して報告書を用意しておくと、問い合わせから成約までが速くなる傾向があります。

価格と状態のバランス

「この価格ならリスクを取っても買える」という水準になっていないと動きません。

この価格設定は現地をよく知る不動産会社と相談しながら決めた方がいいです。

「売却」以外の選択肢も含めて考える

空き家バンクは「売却」か「賃貸」の2択での登録が一般的です。

でも活用の方法はそれだけではありません。

民泊・短期賃貸：観光客向けの民泊として活用する方法。売却価格より収益物件として運用した方がトータルで得になるケースもあります。

リノベーションして賃貸：「そのままでは借り手がつかない」物件でも、リノベーション後に賃貸可能な状態にすることで収益物件になる場合があります。費用回収の試算が必要です。

「DIY型物件」として登録：買主がDIYで改修することを条件に低価格で譲渡するパターン。「古い家を自分で直しながら使いたい」という移住者層にリーチできます。新潟市の空き家バンクでも対応しているか確認してみてください。

まとめ

清新ハウスで対応できること

• 空き家バンクへの登録サポート・情報整理
• 不動産仲介業として売却活動の代行
• インスペクションで建物状態を整理して買主への情報提供
• 家財整理・司法書士の紹介
• 民泊転用の可能性確認・設計・施工（SATと連携）
• リノベ後の賃貸・売却どちらが有利か試算して提案

「空き家バンクに登録したけど何も動いていない」という段階の相談でも、一緒に整理します。

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