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「五泉の実家が空いてるので、民泊にしたらお金になりますかね」

空き家のご相談の中で、このご質問がここ数年で増えてきています。

テレビやネットで、空き家を民泊にして稼いでいる、という話を見かけることが多いからだと思います。

最初にはっきり言っておくと、空き家を民泊にすること自体は、手続きを踏めば個人でもできます。

ただ、五泉市の空き家で民泊を始めて、きちんと利益が出るかというと、物件と運営のやり方しだいで、かなり厳しいこともあります。

当社のグループ会社では、住宅宿泊管理業として民泊の運営管理をしています。

その中で、うまくいく物件もあれば、始める前に「これは難しいと思います」とお伝えした物件もあります。

今日は、五泉市の空き家で民泊を始めたい方に向けて、住宅宿泊事業法の届出の流れと、始める前に知っておいてほしい収支の現実を書いてみます。

民泊には、大きく二つのやり方がある

民泊と呼ばれているものには、法律上、大きく分けて二つのやり方があります。

住宅宿泊事業法による民泊

2018年6月に始まった住宅宿泊事業法にもとづいて、都道府県などに届出をして営業するやり方です。

一般的に「民泊新法」と呼ばれています。

届出だけで始められるのが一番の特徴で、旅館やホテルのような許可はいりません。

そのかわり、1年間に人を泊められる日数が180日までと決まっています。

旅館業法による簡易宿所

旅館業法の許可をとって、簡易宿所として営業するやり方です。

こちらは日数の上限がなく、一年中営業できます。

ただ、許可をとるには、建物が旅館業の基準に合っている必要があります。

用途地域によっては営業できない場所がありますし、建物の規模によっては建築基準法の用途変更の手続きが必要になることもあります。

五泉市の空き家で、まず試しにやってみたいという場合は、住宅宿泊事業法の届出から始める方がよいと思います。

今日はこちらを中心に書きます。

住宅宿泊事業法の届出の流れ

届出先

五泉市の物件の場合、届出先は新潟県です。

新潟市内の物件は新潟市に届け出ますが、五泉市は県の扱いになります。

届出は、国の「民泊制度運営システム」を使った電子申請が基本です。

届出の前に確認すること

届出の前に、次のことを確認しておいてください。

その建物が「住宅」として届け出られるか 住宅宿泊事業法の民泊は、「住宅」であることが前提です。

台所、浴室、トイレ、洗面設備があること、そして、人が住んでいる家か、入居者を募集している家か、随時その所有者などが住んでいる家（別荘や実家のように時々使う家）であることが求められます。

空き家の実家の場合は、ご家族が時々帰って使っている家として届け出るケースが多いです。

新潟県の条例による制限 新潟県は、条例で民泊の営業を制限している区域があります。

小学校、中学校、高校、特別支援学校などの敷地から周囲100メートルの区域では、授業が行われる日の営業ができません。

この制限は、住宅宿泊管理業者に管理を委託している民泊が対象です。

物件が学校の近くにある場合は、まずここを確認してください。

近所の方への説明 新潟県では、届出の前に、周辺の住民の方に民泊を始めることを説明することになっています。

田舎の集落では、知らない人が出入りすることに不安を感じる方も多いので、ここは丁寧にやっておいたほうが、あとでトラブルになりにくいです。

建物の権利関係 相続登記が済んでいるか、共有している相続人全員の同意があるかも確認してください。

賃貸の物件なら、貸主の承諾も必要です。

消防の設備

民泊で一番お金と手間がかかりやすいのが、消防の設備です。

家主が住んでいない空き家で民泊をする場合、消防法上は旅館やホテルと同じ扱いになって、自動火災報知設備や誘導灯などの設置が必要になります。

規模によっては、配線のいらない特定小規模施設用の自動火災報知設備で対応できることもあります。

設備を整えたら、消防署に相談して「消防法令適合通知書」を交付してもらい、届出のときに添付します。

建物の安全

建物の安全の面では、非常用照明の設置が必要になる場合があります。

家主が住んでいない民泊では、原則として必要になると思っておいてください。

宿泊者が寝る部屋の床面積は、1人あたり3.3㎡以上が必要です。

家主不在型は、管理業者への委託が必要

家主がその家に住んでいない民泊、空き家の民泊はこれにあたりますが、その場合は、国に登録した住宅宿泊管理業者に管理を委託しなければなりません。

管理業者は、宿泊者の本人確認、宿泊者名簿の作成、騒音やごみなどの近隣への対応、清掃、苦情の受付などを行います。

苦情があったときには、すぐに駆けつけられる体制が必要です。

届出のあとにやること

届出が受理されると、届出番号が交付されます。

玄関などの見やすい場所に、決められた標識を掲示します。

営業を始めたら、2か月ごとに、宿泊させた日数や宿泊者の数などを県に報告します。

180日を超えて営業しないよう、日数の管理も必要です。

収支の現実

ここが今日いちばんお伝えしたいところです。

売上の上限は、最初から決まっている

住宅宿泊事業法の民泊は、1年で180日までしか営業できません。

しかも、180日すべて埋まることはほぼありません。

五泉市の場合、チューリップの時期や、村松公園の桜の時期、夏休み、紅葉の時期などは予約が入りやすいですが、冬の平日などは、ほとんど予約が入らないこともあります。

五泉市は新潟市から車で40分ほどなので、新潟市内に観光で来た人の多くは、新潟市に泊まって五泉は日帰り、になりがちです。

「わざわざ五泉に泊まる理由」をどう作るかが、一番の課題になります。

仮の数字で考えてみる

分かりやすくするために、あくまで仮の数字で考えてみます。

一棟貸しで、1泊2万5千円、年間60泊の予約が入ったとします。売上は150万円です。

ここから、次のような費用が出ていきます。

• 予約サイトの手数料：売上の1割台が目安
• 管理業者への委託料：売上の2割前後が多い
• 清掃費：1回あたり数千円〜1万円程度
• 布団やリネンのクリーニング、消耗品
• 電気、水道、ガス、インターネット
• 損害保険
• 固定資産税
• 冬の除雪や、建物の修繕

これらを差し引くと、手元に残るのは売上の3割から4割程度、ということも珍しくありません。年間60泊なら、残るのは数十万円です。

じゃあ120泊入れば倍になるかというと、清掃費や光熱費、消耗品は泊まった分だけ増えるので、単純に倍にはなりません。

それに、五泉で年間120泊を安定して埋めるのは、写真や価格、口コミの積み重ねがないとなかなか難しいです。

最初の1年は、仮の数字の半分くらいのつもりで計画しておくと、あとで慌てずに済みます。

初期費用をどれだけかけるか

そこに、始めるための初期費用がかかります。

• 消防設備の設置
• 非常用照明の設置
• 水まわりの改修
• 寒さ対策、雨漏りの補修
• 家具、家電、寝具、食器などの購入
• 写真撮影、予約サイトの準備

建物の状態がよければ、数十万円から百万円台で始められることもあります。

でも、空き家になって何年もたっていると、水まわりや屋根の補修だけで数百万円かかることもあります。

年間に残るお金が数十万円で、初期費用が数百万円なら、元をとるまでに何年もかかります。

その間に、雪で屋根が壊れたり、設備が故障したりすれば、さらに費用が出ていきます。

それでも、民泊がうまくいく物件

厳しいことを書きましたが、五泉市でも民泊がうまくいっている物件はあります。

• 古民家らしい雰囲気がしっかり残っていて、写真で選ばれる
• 大人数で泊まれて、家族や友人のグループに人気がある
• 咲花温泉や山、川など、目的地の近くにある
• 地元の食材を使った体験や、農業体験など、泊まる理由がある
• 家族が時々帰って使う家で、空いている日だけ貸すので、収益をそこまで求めていない

最後のパターンは意外と大事です。

「空き家のまま傷んでいくより、時々人が泊まって、管理費と税金くらいが出ればいい」という考え方なら、民泊はかなり向いています。

人が出入りすることで、建物の傷みも進みにくくなります。

五泉の冬は、運営の手間が一気に増える

収支の話とは別に、雪国ならではの運営の大変さも書いておきます。

冬に予約が入ると、宿泊者が来る前に、玄関までの道と駐車場の雪をどかしておく必要があります。

前の日にきれいにしておいても、夜のうちにまた積もる、ということは普通にあります。

屋根の雪が玄関先に落ちてくる家だと、宿泊者がけがをしないかも気になります。

空き家を民泊にしている場合、予約のない日は家が無人になるので、水道の凍結にも気をつけなければいけません。

水抜きをして、宿泊者が来る前にまた水を通して、と手間が増えます。

暖房も、宿泊者が着いたときに家が冷え切っていると、古い家ではなかなか暖まりません。

宿泊者の多くは、雪国の家の使い方に慣れていません。

ストーブの使い方や、窓の結露、雪の日の車の出し方など、説明しておくことも増えます。

冬は予約が少ないのに、1件あたりの手間とお金はむしろ増える、ということです。

冬は思い切って営業しない、という選び方をする方もいます。

180日では足りない場合は、簡易宿所も考える

民泊がうまく回り始めて、もっと泊めたい、という段階になったら、旅館業法の簡易宿所の許可を検討する方法もあります。

簡易宿所なら日数の上限はありません。

ただ、建物が旅館業の基準や、建築基準法・消防法の基準に合っているかを確認する必要があり、住宅のままでは許可がとれないこともあります。

用途地域によっては営業できない場所もあります。

最初から簡易宿所で始めるか、まず民泊で需要を確かめてから切り替えるかは、物件の場所と規模、かけられる初期費用で変わってきます。

どちらがいいかは、建物を見てから一緒に考えるのが確実です。

始める前にやっておいてほしいこと

• 建物の状態を見てもらい、改修にいくらかかるか出しておく
• 消防署に、必要な設備を事前に相談しておく
• 学校の近くでないか、条例の制限を確認しておく
• 近所の方や、町内会の方に話をしておく
• 管理業者を決めて、委託料と対応の範囲を確認しておく
• 仮の数字でいいので、売上と費用、初期費用を書き出してみる

特に最後の収支の試算は、必ずやってください。

「やってみたら思ったより儲からなかった」というのは、民泊を始めた方から一番よく聞く話です。

清新ハウスがお手伝いできること

清新ハウスでは、空き家の状態の確認から、民泊にするための改修、消防設備の手配までお手伝いしています。

グループ会社では住宅宿泊管理業者として、届出の準備や、開業後の運営管理を行っています。

• 五泉市の空き家の状態の確認と、改修費用の見積もり
• 消防設備、非常用照明など、届出に必要な設備の整備
• 住宅宿泊事業の届出の準備
• 開業後の予約管理、清掃、宿泊者対応、近隣対応
• 民泊が向いていない場合の、ほかの活用方法のご提案

「この家で民泊ってできますか」「やるとしたら、いくらかかりますか」という段階でのご相談で大丈夫です。

数字を一緒に出してみて、民泊が合わないと思えば、正直にそうお伝えします。

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