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「父が施設に入って3年になります。実家はそのまま残っているんですが、なかなか片付けに行けなくて」

「実家を民泊か賃貸にしたいとは思っているんですが、まず荷物をどうにかしないといけない。それが大変で動けなくて」

空き家活用の相談で、最初の壁として「家財の問題」が出てくることが非常に多いです。

建物のリノベーションや民泊として活用する計画はある。

でもその前に「何十年分の家財・荷物をどうするか」という問題が立ちふさがって、動けない。

はっきり言います。

「実家の家財整理」を後回しにするほど、費用と手間が増えます。

建物も傷む。

家財の量も変わらない。

相続人が増えるケースも出てくる。

逆に言えば、「今のうちに実家じまいの準備を進める」ことが、将来の活用・売却・解体のすべてのコストを大幅に下げる最大の手段になります。

今回は「実家じまい」と「生前整理」の進め方、そして「将来の空き家化を防ぐ」ための財産管理の考え方を話します。

特に「将来的に実家を民泊等の収益物件として活用したい」という方に向けて、具体的な手順とポイントをお伝えします。

「実家じまい」で取り組む課題の全体像

実家じまいで取り組むべき課題は4つあります。

① 物（家財・荷物）の整理：家の中に残されている家具・日用品・衣類・思い出の品などの整理・処分

② 権利（所有権）の整理：相続登記・名義変更の手続き

③ 方針の整理：家・土地を将来どうするか（売却・賃貸・民泊・リノベ・解体等）を家族で決める

④ 建物の維持管理：整理が完了するまでの間、建物の状態を保つための管理

一般的に進めやすい順番：①物の整理→②権利の整理→③方針の整理→④維持管理（方針決定まで継続）

「生前整理」を今のうちに進める重要性

生前整理とは、親が元気なうちに「自分の財産・所有物・家の今後」について整理・決定しておくことです。

理由①：本人の意思が確認できるうちに決める

家財には「捨ててはいけないもの」「誰かに形見として渡したいもの」「価値のあるもの（骨董・宝飾品等）」が混在しています。

親が認知症になった後・亡くなった後では「これは捨てていいのか」が分からなくなります。

本人の意思を確認しながら整理を進めることで、作業が格段にスムーズになります。

理由②：「捨てる」決断が早いほど費用が安くなる

家財整理の費用は「量」で決まります。

早く進めるほど「まだ使えるもの・売れるもの」の価値が残っています。

10年後に同じ家財を整理しようとしても、価値がなくなっている・傷んでいるケースがほとんどです。

理由③：建物の傷みを最小化できる

家財が詰まった空き家は「換気ができない・掃除できない」状態になりやすい。

荷物の重みで床が傷む・カビが家財の間に広がって建物まで侵食することもあります。

家財を早く整理することで、建物の維持管理が楽になり、傷みを最小化できます。

家族で決めておくべき「財産管理の方針」5つ

① 実家の将来の方針（大枠）

「売る・貸す・民泊として使う・リノベーションして戻ってくる・解体する」のどれを目指すのか。

まだ決まっていない場合は「売却できる状態にしておく（いつでも動ける状態にしておく）」という方向性でも構いません。

② 各自の担当・役割

兄弟姉妹がいる場合、「誰が中心になって動くか」「費用負担はどうするか」を決めておくことが後のトラブルを防ぎます。

「誰かがやってくれるだろう」という状態が続くと、5年・10年経っても何も進みません。

③ 「残す・処分・形見分け」の仕分けルール

「とりあえず全部取っておく」という仕分けは後で困ります。

「残すものはこの場所だけ」「形見分けは〇月〇日に家族が集まってやる」「迷ったら売る」という明確なルールを決めておくと作業が進みやすくなります。

④ 費用の見通し

家財整理の費用・維持管理の費用・将来のリノベーション費用は全体像として「どのくらいの費用がかかるか」の見通しを家族で共有しておくことが重要です。

「思ったより費用がかかる」という想定外が、途中で動きを止める原因になります。

⑤ タイムライン

「いつまでに家財整理を終わらせるか」という期限を決めておくことで、実際に動くきっかけになります。

「いつかやる」は「永遠にやらない」になりやすいです。

家財整理の実際の進め方（4フェーズ）

フェーズ1：全体量の把握と仕分け

まず「家の中に何があるか」を全体的に把握します。

各部屋・押入れ・物置・納屋の内容をざっくりと確認して、「価値がありそうなもの・ないもの」の大まかな見当をつけます。

フェーズ2：価値のあるものの買取依頼（先行実施）

貴金属・宝飾品・骨董品・書画・カメラ・切手・コインコレクションは先に買取業者に見てもらいます。

「どうせ安い」と思って捨てた後に「あれは買い取れたかもしれない」という後悔は取り返せません。

「買取と整理を一括で行う業者」を選ぶと、買取額が整理費用から差し引かれてコストが抑えられることがあります。

フェーズ3：自力処分できるものを先に

市の粗大ごみ・不用品回収・フリマアプリ（メルカリ等）での個人売却を活用して、業者に頼む量を減らします。

「一箱・一個単位でも減らす」という気持ちで進めてください。

フェーズ4：残った家財の業者依頼

複数社（3社以上）から見積もりを取ることが重要です。

費用の目安（木造一戸建て・30〜40坪・中量程度）、50万〜150万円程度（物量・業者によって大きく変わる）。

「民泊・収益物件として活用したい」場合の特別な考え方

「残すもの」の基準が変わる

民泊として活用する場合、ゲストの生活を支える家具・家電が必要です。

「全部捨てる」ではなく「民泊で使えるものを選んで残す」という視点が有効です。

残せる可能性があるもの：状態の良いベッド・ソファ・テーブル・椅子、冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ（状態が良ければ）、地域の文化・雰囲気を感じられる小物・装飾品（民泊の「個性」になる）

処分すべきもの：古すぎて安全上問題のある家電・大量の衣類・個人的な書類・カビ・虫害のあるもの

民泊転用可能性を先に確認する

家財整理を始める前に、その建物が民泊として使用可能かどうかを確認しておくことが重要です。

住宅宿泊事業法上の申請が可能か・消防法上の改修が必要か・近隣や管理組合等からの制約がないかなどです。

方向性が決まってから整理を進めた方が、無駄が少なくなります。

清新ハウスでは、実家の民泊転用の可能性判断・申請サポート・リノベーション・運営管理まで一貫してサポートできます。

リノベーションコストが「家財整理の徹底度」で変わる

家財が撤去されて空になった建物は「職人が作業しやすい」状態です。

家財が半分残った状態での工事は「搬出→作業→戻す」という手間が増えて、工事期間も費用も増大します。

「家財整理まで完了してからリノベーション工事を依頼する」という流れが最もコスト効率が高いです。

相続登記との同時並行が必要なケース

民泊の申請・売買契約・リノベーション工事の発注、これらはすべて「建物・土地の所有者」が行う必要があります。

名義が亡くなった方のまま（相続登記未完了）では進められません。

2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知ってから3年以内に登記する義務があります（過去分の猶予期限：2027年3月31日）。

「家財整理を進めながら、相続登記も同時に進める」という並行作業が必要なケースが多いです。

清新ハウスで連携先の司法書士をご紹介することもできます。

段階的に進める3年タイムライン（例）

「全部一気にやろう」とすると心理的・体力的・費用的な負担が大きすぎて動けなくなります。

おすすめは「3〜5年のタイムラインで段階的に進める」ことです。

1年目：現地確認・家族会議・大まかな方針決定・貴重品の取り出しと買取依頼・相続登記の準備開始

2年目：定期的な帰省のたびに少しずつ家財を片付け・相続登記の完了・不用品回収業者への依頼（大物家財の処分）

3年目：家財整理完了・インスペクション実施・方針（売却・リノベ・民泊等）に合わせた準備開始・工事・活用開始

「3年で終わらせる」という目標があるだけで、毎回の帰省に「今日はここを片付ける」という具体的な目的ができます。

まとめ

• 「実家じまい」は①物の整理②権利の整理③方針の整理④維持管理の4課題
• 生前整理を早く進めるほど「費用が安くなる・価値のあるものを確認できる・建物の傷みを防げる」3つのメリットがある
• 家族間で「方針・担当・費用見通し・タイムライン」を共有してから作業を始める
• 家財整理の順番：買取可能なものを先に→自力処分できるものを次に→残りを業者に依頼
• 「民泊として活用したい」場合は、家財整理前に「民泊転用の可能性確認」を先にする
• 家財が完全に撤去された状態でリノベーション工事を発注するのが最もコスト効率が高い
• 相続登記（名義変更）を同時並行で進める
• 「全部一気にやろう」とせず、3〜5年のタイムラインで段階的に進める

「実家をどうにかしたいが、どこから手をつければいいか分からない」という方、まずご相談ください。

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