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2026/11/08
おはようございます。清新ハウス中村です。
今日は民泊についての内容です。
59,427件。
これは、民泊新法（住宅宿泊事業法）が始まった2018年から2026年1月までに、全国で届け出られた民泊の件数です。
観光庁のデータをまとめた資料によると、同じ時点で、そのうち21,315件がすでに事業を廃止しています。
ざっくり言うと、民泊を始めた人の3人に1人以上が、もうやめているということです。
新潟県でも、届出は463件、そのうち102件が廃止されていて、営業中の届出住宅は361件。全国で12番目の多さだそうです。
思っていたより多い、と感じた方もいるかもしれません。
「誰も住まなくなった実家を、民泊にしたら収入になるんじゃないか」。
空き家のご相談で、この話は本当によく出ます。
私も、空き家を民泊にすること自体には賛成です。
実際、グループ会社でも住宅宿泊管理業として民泊の運営管理をしていて、空き家だった家が旅行の人たちに喜ばれているのを見ています。
ただ、さっきの数字のとおり、始めた人のかなりの割合がやめています。
理由は人それぞれですが、私が見聞きしている範囲では、始める前に知っておけば避けられたことが多いです。
なので今日は、実家を民泊にするまでに通る「7つの関門」を順番に書いていきます。
関門ごとに、よくある思い込みと実際のところを並べてみました。
最後に、やめていく3分の1に入らないための話も書きます。
長くなりますが、実家の民泊化を少しでも考えている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
関門の話に入る前に、宿泊施設として人を泊めるやり方を整理しておきます。
| 民泊新法（住宅宿泊事業） | 旅館業法（簡易宿所） | 特区民泊 | |
|---|---|---|---|
| 手続き | 都道府県などへの届出 | 保健所の許可 | 自治体の認定 |
| 年間の営業日数 | 180日まで | 上限なし | 上限なし（2泊3日以上） |
| 建物の扱い | 住宅のまま | 旅館・ホテルなどの扱い | 自治体の基準による |
| できる場所 | 住居系の地域でも可（条例で制限あり） | 用途地域によっては不可 | 国家戦略特区の一部自治体のみ |
| 家主不在の場合 | 管理業者への委託が必須 | 管理体制は自治体の条例による | 認定基準による |
特区民泊は、大阪市など国家戦略特区に指定された一部の自治体でしかできません。
その大阪市も、2026年5月29日で新規の受付を終えています。
新潟では、民泊新法か旅館業法のどちらかになります。
使わない実家を活かす場合は、まず民泊新法の届出で始める方が多いです。
今日もこちらを中心に書きます。
よくある思い込み：「自分の家なんだから、届け出れば誰でもできるでしょう」
実際のところ：場所によっては、できない、または営業できる日が限られます。
民泊新法の民泊は、住宅地でも営業できるのが特徴です。
ただ、法律で認められた範囲で、自治体が条例によって区域や期間を制限できます。
新潟県の条例では、小学校・中学校・高校・特別支援学校などの周囲100メートルの区域では、授業がある日に営業できません。
この制限は、管理業者に管理を委託する、家主が住んでいないタイプの民泊が対象です。
実家の民泊は、ほとんどがこのタイプになります。
それから、ここ1年で全国の規制の流れが変わってきていることも知っておいてください。
2026年7月15日、国（厚生労働省・国土交通省・観光庁）は、自治体に向けた通知を出しました。
報道や解説記事によると、住宅地などで静かな環境が損なわれるおそれがある場合には、条例で区域を決めて民泊の営業日数を「ゼロ日」にする、言いかえると新規の民泊を事実上禁止することも、合理的な範囲なら認める、という内容です。
東京の区では、平日の営業を禁止する条例をつくるところも出てきています。
新潟で今すぐ同じような規制が広がるとは限りませんが、「今できるから、ずっとできる」とは言えない時代になってきた、ということです。
始める前に、物件のある自治体の最新の条例を確認しておく必要があります。
実家の場合に多いのが、名義の問題です。
親が亡くなったあと相続登記がされていない、兄弟で共有している、という状態のまま民泊は始められません。
届出には、住宅の所有者であることや、共有者がいればその同意を確認できる書類が必要になります。
相続登記は2024年4月から義務になっています。
民泊を考えるなら、まずここを片づけておいてください。
よくある思い込み：「親が住んでいた家だから、掃除すればすぐ使える」
実際のところ：住めることと、人を泊めて満足してもらえることは、別の話です。
親が住んでいた家でも、空き家になって何年かたつと、見えないところで傷みが進んでいます。
雨漏りのあと、床下の湿気、シロアリ、給排水管の劣化。
家族が住んでいたときには気にならなかったことでも、お金を払って泊まりに来る人は気にします。
それから、旅行の人は口コミを書きます。
「部屋がかび臭かった」「お風呂が寒かった」「夜中に水の音がうるさかった」。
こういう口コミが一つ付くと、次の予約に響きます。
なので、最初に建物の状態をきちんと見てもらってください。
建築士などが行う住宅の状況調査（インスペクション）を受けると、どこを直す必要があるのかがはっきりします。
修繕の優先順位は、だいたい次の順番で考えています。
見た目から手をつけたくなる気持ちは分かりますが、順番を逆にすると、あとで直すことになって二度手間になります。
よくある思い込み：「住宅用の火災警報器が付いているから大丈夫」
実際のところ：家主がいない民泊は、消防法の上では旅館やホテルと同じ扱いになります。
ここは、民泊の準備で一番お金と手間がかかりやすいところです。
家主が住んでいない民泊では、建物の規模にもよりますが、主に次のような設備が必要になります。
設備を整えたら、消防署に検査をしてもらって「消防法令適合通知書」を交付してもらいます。
この通知書は、民泊の届出に添付する書類です。
一番大事なのは、工事の前に消防署に相談することです。
図面を持って行って、「この家で民泊をしたい」と相談すれば、何が必要かを教えてもらえます。
先に内装を仕上げてから消防署に行くと、天井をはがして配線し直す、ということにもなりかねません。
消防とは別に、建築基準法の観点からの安全措置も決められています。
国土交通省の手引きでは、たとえば次のようなことを確認します。
家主が住んでいる小規模な民泊ならいくつかの措置が免除されますが、実家の民泊は家主がいないタイプなので、原則としてこれらを一つずつ確認していくことになります。
正直、ここは一般の方が自分だけで判断するのは難しいところです。
建築士に図面を見てもらうのが確実です。
よくある思い込み：「お風呂もトイレもあるから、そのまま使える」
実際のところ：泊まる人数が増えると、家族で住んでいたときとは使い方がまったく変わります。
古い実家は部屋数が多いので、「8人まで泊まれる宿」にしやすいです。
でも、8人が泊まると、水回りの使い方が家族の暮らしとは別物になります。
朝、8人が一斉に起きて、トイレと洗面所に集中します。
トイレが1か所しかないと、それだけで口コミの評価が下がります。
可能なら、トイレは2か所にしたいところです。
洗面台も、2人並んで使えるくらいの広さがあると喜ばれます。
夜、8人が続けてお風呂に入ると、古い給湯器ではお湯が足りなくなることがあります。
追いだきや足し湯で給湯器がフル稼働して、最後の人がぬるいお湯に入る。
こういう不満はよく聞きます。
給湯器の能力（号数）は、泊まる人数に合わせて見直してください。
浴室が古いタイル張りで冬に寒い場合は、ユニットバスへの入れ替えや、浴室暖房の設置も考えたいところです。
古い家の排水管は、細かったり、勾配が足りなかったりして、使う量が増えると詰まりやすくなります。
浄化槽を使っている家では、浄化槽の容量や点検の状況も確認しておきます。
宿泊中に排水が詰まると、宿泊者には大きな迷惑ですし、夜中に業者を呼ぶことにもなります。
水回りを直すときに、床下の配管も一緒に替えておくと安心です。
新潟で空き家を民泊にする場合、冬の水道管の凍結は必ず考えておいてください。
予約がない日は家が無人になって、暖房も切れています。
寒波の夜に水道管が凍って破裂すると、次の宿泊者が来たときに水が出ない、床が水浸し、ということになります。
凍結しやすい場所の配管に保温材や凍結防止ヒーターを付ける、予約がない時期は水抜きをする、といった対策が必要です。
井戸水を使っている家なら、水質の検査もしておいてください。
家族は慣れていても、旅行の人には関係ありません。
関門の途中ですが、ここで少し、宿としての中身の話をさせてください。
法律や設備の条件をクリアしても、選んでもらえなければ予約は入りません。
民泊にするとき、全部をきれいに新しくしたくなる方が多いです。
でも、旅行の人が古い家の宿に泊まりたいと思う理由は、ホテルにはないものがあるからです。
太い梁、縁側、障子越しの光、畳の部屋、庭の木。
こうしたものは、できるだけ残してください。
そのうえで、寒さや水回りの不便さだけを、見えないところで直していく。
古さは残して、不便さは消す。
こういう直し方が、古い家の宿では一番喜ばれます。
逆に、親が使っていた古い家具や、生活感のある小物がそのまま残っていると、「人の家に泊まっている」感じが強くなりすぎて落ち着きません。
家財の片づけは、思い切ってやったほうがいいです。
古い家の雰囲気とは別に、今の旅行の人が当たり前に求めるものもあります。
その地域ならではの楽しみ方を伝えられると、宿の満足度はぐっと上がります。
近くのおいしいお店、地元の酒蔵、朝市、温泉、季節の祭り、冬なら雪遊びやスキー場。
宿の中に、手書きでもいいので地域の案内を置いておくと、口コミで「オーナーさんのおすすめが良かった」と書いてもらえることがあります。
それから、ごみの分別や、雪の日の車の止め方、ストーブの使い方など、地域や家のルールも分かりやすくまとめておいてください。
これがあるだけで、近所とのトラブルもかなり減ります。
よくある思い込み：「1泊2万円で毎日埋まれば、年に700万円」
実際のところ：民泊新法の民泊は、1年に180日までしか営業できません。
しかも、180日すべて埋まることはまずありません。
ここで、どれくらい予約が入るかで、収入がどう変わるかを仮の数字で比べてみます。
一棟貸しで、1泊2万円とします。
| 年間の宿泊日数 | 売上 | 費用（売上の約6割と仮定） | 手元に残る額 | |
|---|---|---|---|---|
| 少なめ | 50日 | 100万円 | 60万円 | 40万円 |
| ふつう | 90日 | 180万円 | 108万円 | 72万円 |
| 多め | 140日 | 280万円 | 168万円 | 112万円 |
費用には、予約サイトの手数料、管理業者への委託料、清掃費、リネン、消耗品、光熱費、保険などが入ります。
実際の割合は物件や運営の仕方で変わりますが、売上の半分以上が費用で出ていくことは珍しくありません。
固定資産税や、冬の除雪、修繕の費用はさらに別にかかります。
ここに、最初の修繕や消防設備、家具・家電などの初期費用が乗ります。
初期費用に500万円かかったとすると、「ふつう」のケースでも、元をとるまでに7年近くかかる計算です。
厳しい数字に見えると思います。
でも、実家の民泊は、もともと何も生まずに固定資産税と管理の手間だけがかかっていた家です。
「空き家のまま持っているより、管理費と税金がまかなえて、少し手元に残る」という考え方なら、十分に意味があります。
逆に、「民泊で大きく稼ぎたい」なら、実家を使うより、最初から宿として立地や間取りを選んで物件を買うほうが向いています。
予約が順調で、180日では足りなくなった場合は、旅館業法の簡易宿所の許可をとる方法もあります。
ただ、建物が旅館業の基準や、建築基準法・消防法の基準に合っているか、用途地域で営業できる場所かを確認する必要があります。
延べ面積が200㎡を超える建物では、建築基準法の用途変更の確認申請も必要になります。
最初から簡易宿所にするか、まず民泊新法で始めて需要を確かめるかは、建物と場所を見てから決めるのがおすすめです。
よくある思い込み：「近所に住んでいる親戚に、鍵の受け渡しを頼めばいい」
実際のところ：家主が住んでいない民泊では、国に登録した住宅宿泊管理業者に管理を委託することが法律で決まっています。
管理業者が行うのは、主に次のようなことです。
親戚の方が手伝ってくれるのはありがたいことですが、法律上の管理業務は、登録した管理業者に委託する必要があります。
管理業者を選ぶときは、委託料の安さだけでなく、苦情があったときにどれくらいの時間で駆けつけられるか、冬の除雪や水道の凍結対策にも対応してくれるか、を確認してください。
新潟の民泊は、冬の管理で差が出ます。
もう一つ忘れがちなのが、保険です。
普通の住宅用の火災保険は、民泊として人を泊めることを想定していない場合があります。
民泊中の火事や、宿泊者が設備を壊した場合、宿泊者がけがをした場合に、保険が使えないこともあります。
民泊用の保険や、施設の賠償責任保険への加入を、保険会社や代理店に相談しておいてください。
よくある思い込み：「空いてるんだから、使わないともったいない」
実際のところ：実家は、数字だけでは片づかない家です。
ここは法律や設備の話ではありませんが、実家の民泊では避けて通れないところなので書いておきます。
まず、家財です。仏壇、親の服、アルバム、子どもの頃の思い出の品。
知らない人が泊まる家にするには、こうしたものを片づける必要があります。
仏壇をどうするかは、家族や親戚との話し合いが必要になることもあります。
次に、家族の気持ちです。
兄弟の中に「知らない人が実家に泊まるのは嫌だ」と感じる人がいることもあります。
共有名義なら同意が必要ですし、そうでなくても、あとで揉めないように、始める前に家族で話しておいてください。
それから、近所の方との関係です。
親が長年お付き合いしてきたご近所に、知らない旅行客が出入りすることになります。
新潟県では届出の前に周辺の住民への説明が必要ですが、それとは別に、親と親しかった方には直接あいさつに行っておくと、あとの関係がずっと違います。
私自身、空き家の相談を受けていて思うのは、この「気持ち」の整理がついている家ほど、民泊がうまくいっているということです。
迷いがあるまま始めると、何かトラブルがあったときに「やっぱりやめよう」となりやすいように感じます。
「来年の夏休みに間に合わせたい」というご相談もよくいただくので、相談から開業までの流れと、かかる期間の目安も書いておきます。
建物の状態によって大きく変わるので、あくまで目安です。
| 段階 | やること | 期間の目安 |
|---|---|---|
| 準備 | 場所の確認、名義の整理、家族との話し合い | 1〜3か月（相続登記が必要ならさらに） |
| 調査 | 建物の調査、消防署・建築士への相談、見積もり | 1か月前後 |
| 工事 | 修繕、水回り、消防設備、家財の片づけ | 2〜4か月 |
| 手続き | 消防法令適合通知書、近隣への説明、届出 | 1か月前後 |
| 開業準備 | 家具・備品、写真撮影、予約サイトへの掲載 | 1か月前後 |
全部で、半年から1年くらいはかかると思っておいてください。
新潟の場合、冬の間は外まわりの工事が進みにくいので、春から夏に開業したいなら、前の年の秋には動き始めておきたいところです。
冒頭で、全国の民泊の3分の1以上がすでに廃止されている、と書きました。
廃止の理由は公式には集計されていないので、これは私が現場で見聞きしている範囲の話です。
やめていく理由で多いのは、だいたい次のようなことです。
最後の一つ以外は、始める前の計画で、ある程度は避けられることです。
予約の見込みは少なめに見ておく。修繕は最初にきちんとしておく。
近所には丁寧に説明しておく。
管理は信頼できる業者に任せる。
家族と先に話しておく。
結局は、今日書いてきた7つの関門を、一つずつきちんと越えておくことなんだと思います。
最後に、実家の民泊のご相談で、よく聞かれることをいくつか書いておきます。
Q. 自分たちがお盆やお正月に帰省するときは、泊まれますか？
泊まれます。むしろ、民泊新法の民泊は「人の生活の本拠として使われている家」や「所有者などが随時住んでいる家」であることが前提なので、家族が時々帰って使っている実家は、届け出やすい家だと言えます。帰省する日は予約を止めておけば大丈夫です。ただ、その時期は旅行の予約も入りやすい時期なので、どちらを優先するかは家族で決めておいてください。
Q. 親の名義のままでも始められますか？
難しいです。届出には、住宅の所有者を確認できる書類が必要です。親が亡くなっているなら、相続登記をして、相続した人が事業者として届け出ることになります。相続人が複数いて共有になっている場合は、共有者の同意も必要です。
Q. 住宅ローンが残っている実家でも、民泊にできますか？
住宅ローンは、自分や家族が住むための家に使うローンです。民泊として事業に使うことが、ローンの契約に違反しないかどうか、必ず金融機関に確認してください。黙って始めると、あとで一括返済を求められることもあります。
Q. 仏壇はそのままでもいいですか？
法律で禁止されているわけではありませんが、宿泊者が使う部屋にあると、落ち着かないと感じる方もいます。鍵のかかる部屋に移す、扉を閉めて目立たないようにするなど、家族と相談して決めてください。供養をして別の家に移す方もいます。
清新ハウスでは、実家の民泊化を考えている方から、物件を見る前に、まず次のようなものを見せてもらうようにしています。
これだけで、関門1の「その場所で民泊ができるか」と、名義の問題があるかどうかは、だいたい分かります。
そこから、建物の状態を見に行って、修繕と消防設備の費用、収支の見込みを一緒に出していきます。
清新ハウスでは建物の調査と修繕、消防設備の手配まで、グループ会社では住宅宿泊管理業者として届出の準備から開業後の運営管理までをお手伝いしています。
民泊が向いていない家だと思えば、賃貸や売却など、ほかの方法も含めて正直にお話しします。
また、私自身全国空き家アドバイザー協議会の理事長として、全国の空き家の活用を見てきましたが、空き家が宿になって、旅行の人がその地域の暮らしにふれていく様子は、やっぱりいいものだなと思います。
誰も住まなくなった実家に、また人の声がする。
そういう使い方ができる家なら、挑戦してみる価値はあると思っています。
まずは写真を何枚か、LINEで送ってもらうところからで大丈夫です。
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