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2026/10/19
工場や倉庫、店舗、介護施設、アパートやマンション、ホテルといった大きな建物の外壁塗装について、ご相談をいただくこともしばしばございます。
住宅の外壁塗装と比べると、大型施設の外壁塗装は、面積も金額もけた違いです。
足場をかけるだけでも大がかりになりますし、建物を使いながら工事を進めなければならないことがほとんどです。
工事中も従業員やお客様、入居者の方が出入りするので、安全への配慮も欠かせません。
それなのに、意外と多いのが「前回いつ塗ったか分からない」「見た目が汚れてきたから、そろそろ塗り替えようか」という、なんとなくのスタートです。
外壁塗装は、見た目をきれいにするためだけの工事ではありません。
建物を雨や紫外線から守る、いちばん外側の防御の層をつくり直す工事です。
大型施設の場合、この防御が切れたまま放置されると、外壁の内側のコンクリートや鉄骨にまで傷みが進んで、塗装では済まない大規模な補修が必要になることもあります。
今日は、大型施設の外壁塗装を検討している施設のオーナーさんや管理担当の方に向けて、劣化のサイン、塗料の種類と選び方、工事の流れ、そして当社が塗装の前に行っているドローンによる外壁調査について、なるべく具体的に書いてみます。
少し長くなりますが、外壁塗装を発注する前に知っておいていただきたいことをまとめました。
外壁の塗装には、大きく分けて二つの役割があります。
一つは、建物の見た目を保つことです。
店舗や施設にとって、外観は看板のようなものです。
色あせて汚れた外壁は、それだけで「管理が行き届いていない」という印象を与えてしまいます。
お客様や入居希望者、取引先が最初に目にするのは建物の外観なので、ここは軽く見ないほうがいいと思います。
もう一つ、こちらのほうがずっと大事なのですが、建物の素材を守ることです。
コンクリートやモルタル、ALCパネル、金属サイディングといった外壁の素材は、それ自体は水や紫外線に強くありません。
表面の塗膜が雨水をはじき、紫外線を受け止めることで、中の素材が守られています。
塗膜は、年月とともに少しずつ劣化していきます。
劣化した塗膜は水をはじかなくなり、外壁の素材が雨水を吸うようになります。
コンクリートであれば中性化が進み、中の鉄筋がさびて膨らみ、表面のコンクリートを押し割ってしまいます。
これを「爆裂」と呼びます。
金属の外壁であれば、さびが広がって穴が開くこともあります。
こうなってから手を入れると、塗装の前に大がかりな下地の補修が必要になり、費用も工期も大きくふくらみます。
外壁塗装は、素材そのものが傷む前に、表面の防御をつくり直しておくための工事です。
早めに手を打つほど、建物全体の維持費は安く済みます。
外壁塗装の時期は、使っている塗料や建物の立地によって変わりますが、一般的には10年から15年くらいがひとつの目安と言われています。
ただ、年数だけで判断するのはおすすめしません。
日当たりの強い南面と、日の当たらない北面では、同じ建物でも傷み方がまったく違います。
海に近い場所、交通量の多い道路沿い、工場の排気が当たる場所など、環境によっても劣化のスピードは変わります。
時期を判断するときは、実際の外壁の状態を見ることが大事です。
次のような症状が出ていたら、塗り替えを考えるタイミングです。
チョーキング（白い粉が手につく）
外壁を手でこすったときに、白い粉のようなものがつく現象です。
塗膜の樹脂が紫外線で分解されて、顔料が粉になって表面に出てきている状態で、塗膜の防水性が落ち始めているサインです。
ひび割れ（クラック）
外壁に細いひびが入っている状態です。
幅0.3ミリ未満くらいの細いひびは「ヘアクラック」と呼ばれ、主に塗膜の表面の劣化によるものですが、それより太いひびや、深いひびは、外壁材そのものが割れている可能性があります。
ひびから雨水が入ると、内部の劣化が一気に進みます。
塗膜のはがれ、膨れ
塗膜が浮いてはがれたり、水ぶくれのように膨らんだりしている状態です。塗膜と外壁材の間に水が入り込んでいることが多く、放っておくと範囲が広がっていきます。
シーリング（目地）の劣化
ALCパネルやサイディングのつなぎ目、窓まわりに入っているゴムのような材料がシーリングです。
これが硬くなってひび割れたり、やせてすき間ができたりすると、そこから雨水が入ります。
大型施設はパネルの継ぎ目が多いので、シーリングの劣化は雨漏りの大きな原因になります。
さび
鉄骨の階段や手すり、金属の外壁や屋根、配管の支持金物などにさびが出ている状態です。
さびは、表面だけのうちに処理すれば比較的簡単に止められますが、進行すると部材そのものを交換しなければならなくなります。
コンクリートの爆裂、白い汚れ（エフロレッセンス）
コンクリートの表面が割れて浮き、中の鉄筋が見えているような状態は、すでにかなり劣化が進んでいます。
ひびから白い結晶のようなものが流れ出ている場合も、内部に水が入っているサインです。
コケ、カビ、藻
北面や湿気の多い場所に出やすい汚れです。
見た目の問題だけでなく、塗膜の防水性が落ちて、外壁が湿った状態になっていることを示しています。
こうした症状は、地上から見上げただけでは分からないことがほとんどです。
大型施設の場合、高さが10メートル、20メートルを超える壁の状態を、地上から正確に判断するのは難しいです。
そこで当社では、塗装の前の調査にドローンを使っています。
当社では、大型施設の外壁塗装をご相談いただいたとき、まず塗装の前にドローンを使った外壁の調査を行っています。
ドローンでの点検は、私が行います。
これまで、高い建物の外壁を詳しく調べるには、足場を組むか、高所作業車やゴンドラを使って、人が外壁に近づく必要がありました。
足場を組めば、確かに外壁を間近で見られます。
でも、調査のためだけに足場を組むと、それだけで大きな費用がかかります。
かといって、塗装工事のために足場を組んでから外壁の状態を詳しく調べると、「思ったより補修箇所が多かった」「予算が足りない」ということが、工事が始まってから分かることになります。
地上から双眼鏡や望遠レンズで確認する方法もありますが、細かいひびや、塗膜の浮きまでは分かりにくいです。
ドローンを使うと、足場を組まずに、高い場所の外壁を間近から撮影できます。
高画質のカメラで外壁を撮影すると、地上からでは見えないひび割れや、塗膜のはがれ、シーリングの切れ、さびの広がりなどを、写真で確認できます。
建物の全面を順番に撮影していくので、どの面のどの位置にどんな劣化があるのかを、記録として残すことができます。
屋根や屋上、ひさしの上など、普段は人が見に行けない場所も確認できます。
大型施設では、屋根の劣化が外壁の雨漏りの原因になっていることも多いので、外壁と屋根をあわせて見られるのは大きな利点です。
ドローンに赤外線カメラを搭載すると、外壁のタイルやモルタルの「浮き」を調べることもできます。
外壁のタイルやモルタルが下地から浮いていると、その部分は日射を受けたときの温度の上がり方が周りと違ってきます。
赤外線カメラで外壁の表面温度を撮影すると、その温度の差から、浮いている可能性のある場所を見つけることができます。
浮いたタイルやモルタルは、地震や劣化で剥がれ落ちると、通行人の頭上に落ちる危険があります。
大型施設では、特に気をつけなければならないところです。
建築基準法では、一定の規模や用途の建物について、外壁の状態を定期的に調査して行政に報告する定期報告制度があります。
タイルやモルタルなどの外壁は、竣工や外壁改修から10年を超えると、全面的な打診調査などが求められます。
2022年4月に施行された国土交通省の告示の改正で、ドローンを使った赤外線調査も、テストハンマーによる打診と同等以上の精度があるものとして、この調査の方法に位置づけられました。
ただし、赤外線調査は、日射の条件や外壁の向き、天候によって精度が左右されます。
条件が合わない面や、判断が難しい部分は、打診調査と組み合わせて確認します。
ドローンだけで何でも分かる、というわけではない点は正直にお伝えしておきます。
施設のオーナーさんにとってのメリットを整理すると、次のようになります。
当社では、撮影した写真をもとに、劣化の場所と種類、補修が必要な範囲を整理した報告書をお渡ししています。
そのうえで、どの塗料を使い、どの補修をどこまでやるのかをご提案します。
ドローンの飛行には、航空法などのルールがあります。
人口が集まっている地区での飛行や、人や建物から一定の距離をとれない飛行は、国の許可や承認が必要です。
当社では、必要な許可・承認を取ったうえで、操縦者と補助者の体制を整えて飛行しています。
施設の利用者の方や近隣の方にも、事前に調査の日時をお知らせして、安全に配慮しながら作業を進めます。
風の強い日や雨の日は、安全のために日程を変更することがあります。
外壁塗装の見積もりを取ると、「シリコン」「フッ素」「無機」といった塗料の名前が並んでいて、どれを選べばいいのか分からない、という声をよく聞きます。
塗料は、主な成分である樹脂の種類によって、耐久性や価格が大きく変わります。代表的な塗料を、耐用年数の目安とあわせて紹介します。耐用年数は、立地や施工の条件によって変わるので、あくまで目安として見てください。
価格が安く、発色がいい塗料です。ただ、耐久性が低いので、現在の外壁塗装で使われることはほとんどありません。短い期間だけ見た目を整えたい場合など、使われる場面は限られます。
やわらかく密着性のいい塗料で、以前は外壁塗装の主流でした。今は、外壁全体よりも、雨どいや細かい部材など、部分的な塗装に使われることが多いです。
価格と耐久性のバランスがよく、現在の外壁塗装で最も広く使われている塗料の一つです。大型施設の外壁でも、予算と耐久性の兼ね合いでよく選ばれます。
塗膜の劣化の原因になる「ラジカル」という物質の発生を抑えるように作られた塗料です。シリコン塗料と近い価格帯で、それより長い耐久性が期待できるので、近年よく使われるようになりました。
紫外線や雨に強く、耐久性の高い塗料です。価格は高めですが、塗り替えの回数を減らせるので、足場代が大きくかかる大型施設や高い建物では、長い目で見ると費用を抑えられることがあります。
ガラスや石のような無機物を主な成分にした塗料です。紫外線で劣化しにくく、汚れもつきにくいのが特徴です。価格は高い部類ですが、長く塗り替えを先送りしたい建物に向いています。ただ、塗膜が硬いので、動きの大きい下地にはひびが入りやすいなど、使う場所を選ぶこともあります。
樹脂の種類とは別に、特定の機能を持たせた塗料もあります。
遮熱塗料は、太陽の光を反射して、塗った面の温度が上がるのを抑える塗料です。
工場や倉庫の金属屋根や外壁に使うと、夏場の室内温度の上昇を抑える効果が期待できます。
空調の負担が大きい施設では、検討する価値があります。
弾性塗料は、ゴムのように伸び縮みする塗料です。
モルタルやコンクリートの外壁で、細かいひび割れが出やすい建物に使うと、ひびが表面に出にくくなります。
低汚染型塗料は、雨で汚れが流れ落ちやすいように作られた塗料です。
排気ガスや砂ぼこりの多い場所に建つ施設、白など明るい色の外壁に向いています。
塗料には、水で薄めて使う水性塗料と、シンナーなどの溶剤で薄めて使う溶剤系の塗料があります。
溶剤系の塗料は密着性や耐久性に優れていて、金属部分などに向いていますが、においが強いのが難点です。
施設を営業しながら工事をする場合や、食品を扱う工場、介護施設や病院のように、においに配慮が必要な建物では、においの少ない水性塗料や弱溶剤の塗料を選ぶことが多いです。
ここまで塗料の種類を並べてきましたが、一番大事なのは、高い塗料を選ぶことではなく、建物に合った塗料を選ぶことです。
コンクリート、モルタル、ALCパネル、金属サイディング、窯業系サイディングなど、外壁の素材によって、相性のいい下塗り材や上塗り材が違います。
金属の部分には、さびを止める下塗りが欠かせません。
それから、建物を今後何年使うのかも大事な判断材料です。
10年後に建て替えや売却を考えている建物に、20年持つ塗料を使う必要はないかもしれません。
逆に、長く使い続ける建物なら、初期費用が高くても耐久性の高い塗料を選んで、塗り替えの回数を減らしたほうが、トータルの費用は抑えられます。
大型施設の外壁塗装では、塗料の費用以上に、足場や養生の費用が大きくかかります。
塗り替えの回数が1回減れば、そのぶんの足場代がまるごと浮くことになります。
この点も含めて、施設の今後の計画をうかがったうえで、塗料をご提案しています。
実際に工事を進めるときの流れを、順番に書いておきます。
まず、ドローンによる外壁と屋根の撮影、地上からの目視、手の届く範囲での打診や、ひび割れの幅の計測などを行います。
必要に応じて、赤外線カメラで外壁の浮きも調べます。
調査の結果を報告書にまとめて、劣化の状態をご説明します。
そのうえで、下地の補修の内容、使う塗料、工事の範囲、工期、概算の費用をご提案します。
大型施設の場合、ここが特に大事です。
施設の営業時間、利用者や従業員の動線、搬入車両の出入り、駐車場の使い方、においや音への配慮が必要な時間帯などをうかがって、工事の進め方を決めます。
工事の前に、近隣の方へのごあいさつと、施設の利用者や入居者の方へのお知らせを行います。
工事の期間や作業時間、洗濯物や窓の開け閉めへの注意などをお伝えします。
建物の高さや形、周りの状況に合わせて、足場を設置します。
場所によっては、足場の代わりに高所作業車やゴンドラを使うこともあります。
足場には飛散防止のネットを張って、塗料や洗浄水が周りに飛ばないようにします。
外壁の汚れやコケ、劣化した古い塗膜を、高圧の水で洗い流します。
汚れが残ったまま塗装すると、新しい塗膜がしっかり密着しないので、手を抜けない工程です。
ひび割れの補修、シーリングの打ち替え、さび落とし、爆裂部分の補修などを行います。
ドローン調査で事前に劣化の場所と範囲を把握しておくと、この工程を計画どおりに進めやすくなります。
塗装の仕上がりと持ちは、この下地補修でほとんど決まると言っても言いすぎではありません。
見えなくなる部分ですが、私たちが一番気をつけているところです。
窓や扉、設備機器、植栽など、塗料がついてはいけない部分をシートやテープで覆います。
外壁塗装は、基本的に3回塗りです。
下塗りは、外壁の素材と上塗りの塗料をしっかり接着させるための工程です。
素材に合った下塗り材を選ぶことが大事です。
中塗りと上塗りで、塗料の性能を発揮できる厚みの塗膜をつくります。
塗料には、メーカーが決めた塗り回数と塗布量があり、これを守らないと、塗料が本来持っている耐久性が出ません。
塗り残しやむら、はみ出しがないかを確認して、必要な部分を手直しします。
お客様にも確認していただきます。
足場を解体して、周りを清掃したら完了です。
工事中の写真や、使った塗料の記録をまとめて、工事の報告書としてお渡しします。
住宅の外壁塗装と比べて、大型施設では気をつけることが多くあります。
工場や店舗、介護施設などは、工事中も営業を続けることがほとんどです。
足場の出入り口の位置、資材の置き場所、作業車両の駐車場所などを、施設の動線と重ならないように計画する必要があります。
作業の時間帯も、施設の事情に合わせて調整します。
たとえば、店舗の開店前や閉店後に騒音の出る作業を集中させる、介護施設では利用者の方の休息の時間を避ける、といった工夫です。
塗料のにおいは、施設の利用者や従業員の方の体調に影響することがあります。
においの少ない塗料を選ぶ、換気の計画を立てる、窓を閉めていただく時間帯を事前にお知らせする、といった対策をとります。
駐車場の車や、隣の建物への塗料の飛散にも注意が必要です。
風の強い日は、吹き付けの作業を控えるなど、作業の方法を調整します。
塗装は、気温や湿度の条件によっては施工ができません。
一般的に、気温が低すぎるとき、湿度が高すぎるとき、雨や雪のときは塗装を控えます。
新潟の場合、冬は気温が低く、雪や雨の日も多いので、外壁塗装に向いた時期は春から秋にかけてになります。
大型施設の工事は工期が長くなるので、冬にかからないように、早めに計画を立てておくことをおすすめします。
秋に始めて冬にずれ込むと、途中で工事を止めなければならないこともあります。
日本海に近い場所では、潮風による塩害で、金属部分のさびや塗膜の劣化が進みやすいです。
海沿いの施設では、さび止めの下塗りや、塩害に強い塗料の選び方にも気を配ります。
大型施設の外壁塗装は、費用が大きいので、数年前から修繕計画に組み込んで予算を確保しておくのが理想です。
ドローン調査で今の外壁の状態を記録しておけば、何年後にどの程度の工事が必要になりそうかを予測しやすくなります。
塗装工事をした直後の状態も記録しておけば、次の修繕の時期を判断するときの比較材料になります。
なお、外壁塗装の費用を会計上どう扱うか（修繕費として処理するか、資産として計上するか）は、工事の内容によって変わることがあります。
税理士さんにも早めに相談しておくと安心です。
大型施設の外壁塗装では、複数の会社から見積もりを取って比べることが多いと思います。
そのときに、合計金額だけで比べるのはおすすめしません。
次のような点を確認してみてください。
塗料の名前と、塗り回数が書かれているか
「シリコン塗料」とだけ書かれているのではなく、メーカー名と商品名、下塗り・中塗り・上塗りの回数が書かれているかを見てください。
塗る面積の根拠が分かるか
外壁の面積が実際より少なく見積もられていると、工事が始まってから追加費用が出たり、塗料を薄めて伸ばして使われたりすることがあります。
図面やドローンでの調査をもとに、面積が出されているかを確認してください。
下地補修の内容と数量が書かれているか
ひび割れの補修やシーリングの打ち替えが「一式」とだけ書かれている見積もりは、何をどこまでやるのかが分かりません。
補修の範囲と数量が具体的に書かれているほうが安心です。
足場や養生、諸経費の中身
大型施設では、足場の費用が全体の大きな割合を占めます。
足場の種類や面積、設置期間が分かるようになっているかを確認してください。
保証とアフターフォロー
工事後の保証の期間と内容、定期点検があるかどうかも、比べるときの大事な材料です。
安い見積もりには、何かしらの理由があります。
塗り回数が少ない、下地補修が十分でない、塗る面積が少ない、などです。
数年後に塗膜がはがれてきて、結局もう一度工事をすることになれば、最初に高い見積もりを選んだほうが安く済んだ、ということにもなりかねません。
Q. 工事中も施設は普段どおり使えますか？
ほとんどの場合、使いながら工事を進められます。
足場の出入り口や作業の時間帯を施設の運営に合わせて計画するので、事前の打ち合わせで、営業時間や人の流れ、搬入のタイミングなどを詳しく教えてください。
ただ、窓を開けられない期間や、一部の出入り口が使えなくなる期間はどうしても出てきます。
その時期と範囲は、工事の前にお知らせします。
Q. 工期はどのくらいかかりますか？
建物の大きさや形、下地の傷み具合、天候によって大きく変わります。
一般的な住宅であれば2〜3週間ほどの工事でも、大型施設では1〜2か月以上かかることも珍しくありません。
下地の補修が多い場合は、さらに長くなります。
ドローン調査で補修の範囲を先に把握しておくと、工期の見通しも立てやすくなります。
Q. ドローン調査だけを頼むこともできますか？
できます。すぐに塗装をする予定がなくても、今の外壁の状態を知っておきたい、修繕計画を立てたい、という段階でのご依頼も受けています。
調査の結果、今は塗装の必要がないと分かれば、それも一つの安心材料になります。
Q. 屋根も一緒に塗装したほうがいいですか？
外壁と屋根の劣化の進み具合が近い場合は、一緒に工事をすると足場を一度で済ませられるので、トータルの費用を抑えられます。
工場や倉庫の金属屋根は、さびや遮熱の面から外壁より先に手を入れたほうがいいこともあります。
ドローンで外壁と屋根を同時に確認して、どちらを優先するべきかをご提案します。
Q. 色を変えることはできますか？
できます。ただ、大きな面積の外壁では、小さな色見本で見た色と、実際に塗ったときの印象がかなり違って見えることがあります。
明るい色は実際より明るく、暗い色はより暗く見えがちです。
大きめの見本板を作って、実際の外壁に当てて、晴れの日と曇りの日の両方で確認していただくようにしています。
清新ハウスは、新潟市を中心に、住宅の新築やリフォームに加えて、施設の外壁塗装や修繕工事にも携わっています。
私たちが大事にしているのは、塗る前にしっかり調べることです。
外壁の状態を正確に把握しないまま塗装の見積もりを出すと、工事が始まってから「ここも直さないといけない」「ここは思ったより傷んでいた」ということになり、お客様にご迷惑をおかけします。
塗装前にドローンで外壁と屋根を確認するのは、そうした行き違いを工事の前にできるだけなくすためです。
それから、調べた結果をそのままお伝えすることも大事にしています。
今すぐ塗り替えが必要な外壁もあれば、部分的な補修で数年もたせられる外壁もあります。
調査の結果、「今回は補修だけで、塗装は数年後でいいと思います」とお伝えすることもあります。
建築士として建物全体を見る立場から、外壁だけでなく、屋根や防水、設備との取り合いも含めて、建物を長く使うための修繕をご提案します。
「前回いつ塗装したか分からない」「外壁にひびやさびが目立ってきた」「定期報告で外壁の調査が必要になった」「修繕計画を立てたいけど、今の状態が分からない」。
そんな段階でのご相談で大丈夫です。
まずはドローンで外壁と屋根の状態を確認して、今どんな工事が必要なのか、何年後にどんな工事が必要になりそうなのかを整理するところから始めましょう。
工場、倉庫、店舗、事務所ビル、介護施設、アパート・マンションなど、建物の種類は問いません。
新潟市周辺を中心に対応しています。
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