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中古住宅を買ってリノベーションしたい、というご相談が増えています。

新築より価格を抑えられて、立地のいい場所で探しやすくて、自分たちの好きなように直せる。

空き家になっていた実家や親戚の家を買い取って住む、という方もいます。

ただ、話を聞いていると、ほとんどの方が同じ不安を持っています。

「買ったあとに雨漏りしたらどうしよう」

「柱や土台が腐っていたら」

「リフォームしようと床をはがしたら、とんでもないことになっていたら」。

中古住宅は、見た目だけでは中の状態が分かりません。

売主さんも、長く住んでいた家の床下や屋根裏までは把握していないことが多いです。

この不安をかなり減らしてくれるのが、購入前の「インスペクション（建物状況調査）」と、「既存住宅売買瑕疵保険（かし保険）」です。

今日はこの二つを、中古住宅を買う側の目線でなるべく分かりやすく書いてみます。

中古住宅の売買で、欠陥が見つかったときどうなるのか

まず、何もしないで中古住宅を買った場合に、あとから欠陥が見つかったらどうなるかを整理しておきます。

売主には「契約不適合責任」というものがあって、契約の内容と違う状態の建物を引き渡した場合、買主は修理や代金の減額などを求めることができます。

ただ、個人が売主の中古住宅の売買では、この責任を免除したり、期間を引き渡しから3か月程度に限ったりする特約をつけるのが一般的です。

築年数が古い家だと「現状のまま引き渡し、売主は責任を負わない」という条件もよくあります。

つまり、個人から中古住宅を買う場合、引き渡しから数か月たって雨漏りが見つかっても、売主に何も言えないことが多いんです。

不動産会社（宅建業者）が売主の場合は、引き渡しから2年以上の責任を負うことが法律で決まっていますが、それでも2年です。

買ったあとの修理費は、基本的に自分で持つことになる。

ここが中古住宅の一番の不安の正体だと思います。

インスペクション（建物状況調査）とは

インスペクションは、建物の状態を専門家が調べて、劣化や不具合がないかを確認するものです。

住宅診断とも呼ばれます。

中古住宅の売買で使われる「建物状況調査」は、国の講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が行うもので、主に次の部分を調べます。

• 構造耐力上主要な部分：基礎、土台、柱、梁、床、壁、屋根の骨組みなど
• 雨水の浸入を防止する部分：屋根、外壁、開口部（窓まわり）など

調べ方は、基本的に目視と、ひび割れの幅を測ったり、床の傾きを測ったりする計測です。

壁をはがしたり、穴を開けたりはしません。

費用は、一般的な木造戸建てで5万〜7万円くらいが多いと思います。

床下や屋根裏に実際に入って調べる、給排水管の状態を詳しく見る、といったオプションをつけると費用が上がります。

費用は、基本的に依頼した人が負担します。

売主が売り出す前に調査しておくケースもあれば、買主が購入を検討する段階で依頼するケースもあります。

買主が依頼する場合は、他人の家に入って調べることになるので、売主の了承が必要です。

売主の立場から見ても、先に調査しておくメリットはあります。

建物の状態が分かっている家のほうが買い手は安心して検討できますし、引き渡し後に「こんな不具合があるとは聞いていない」というトラブルも減らせます。

空き家になった実家を売る予定の方にも、売り出し前の調査はおすすめしています。

不動産会社は、インスペクションについて説明する義務がある

2018年の宅建業法の改正で、中古住宅の売買を仲介する不動産会社は、次のことをしなければならなくなりました。

• 媒介契約のときに、インスペクションをする業者をあっせんできるかどうかを示す
• 重要事項説明のときに、インスペクションをしていればその結果を説明する
• 売買契約のときに、建物の状態を売主と買主の双方で確認したことを書面にする

さらに2024年4月からは、媒介契約書でインスペクションのあっせんを「無」とする場合に、その理由を書くことになりました。

以前は、理由も書かずに「無」にしている不動産会社が多かったためです。

買う側としては、「インスペクションはしていますか」「していないなら、してもらえますか」と、遠慮なく聞いていいものです。

インスペクションで分かること、分からないこと

ここは大事なところなので、正直に書いておきます。

インスペクションは、欠陥がないことを保証するものではありません。

目で見える範囲、測れる範囲で、劣化や不具合の兆候がないかを調べるものです。

壁の中の柱が腐っているかどうかは、壁をはがさないと分かりません。

雨漏りも、調査の日に天井にシミが出ていなければ気づけないことがあります。

家具が置いてあって見られなかった場所、床下の点検口がなくて入れなかった場所は、調査の範囲外になります。

それでも、基礎のひび割れ、床の傾き、外壁や屋根の劣化、天井や壁のシミ、床下の湿気や白アリの痕跡など、プロが見れば分かることはたくさんあります。

何も調べずに買うのとは、まったく違います。

既存住宅売買瑕疵保険とは

インスペクションで「見える範囲」を確認したうえで、それでも見つからなかった欠陥に備えるのが、既存住宅売買瑕疵保険です。

国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人が扱っている保険で、中古住宅の引き渡し後に、構造や雨漏りに関わる欠陥が見つかったときの修理費用をカバーしてくれます。

対象になる部分

基本になるのは、インスペクションと同じく次の二つです。

• 構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁など）
• 雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁、窓まわりなど）

保険法人やプランによっては、給排水管や給排水設備、電気設備まで対象にできるものもあります。

保険期間と保険金額

保険期間は、1年または5年から選ぶのが一般的です。支払われる保険金の上限は、プランによって500万円や1,000万円などがあります。

修理費用から一定の免責金額（5万円など）を差し引いた額が支払われる仕組みです。

誰が入るのか

ここが少しややこしいところです。

瑕疵保険は、買主が直接入る保険ではありません。

売主が不動産会社の場合は、その不動産会社が保険に入ります（宅建業者販売タイプ）。

売主が個人の場合は、建物を検査する検査事業者や、仲介する不動産会社が保険に入って、その会社が買主に対して保証をする形になります（個人間売買タイプ）。

検査事業者が倒産していても、買主が保険法人に直接保険金を請求できる仕組みになっています。

いずれにしても、保険に入るには、保険法人の基準に沿った検査に合格する必要があります。

検査で不具合が見つかった場合は、補修してから再検査を受ければ加入できることが多いです。

瑕疵保険に入れない家もある

注意したいのは、古い家だと入れない場合があることです。

基本的に、新耐震基準（1981年6月以降に建築確認を受けたもの）に適合していることが条件になります。

それより古い家は、耐震診断で基準を満たしていることを確認するか、耐震改修をしないと入れません。

また、引き渡しの前に検査と申し込みを済ませる必要があります。

買ったあとに「やっぱり入りたい」と思っても入れないので、購入を決める前の段階で動いておく必要があります。

瑕疵保険に入ると、税金の面でもメリットがある

瑕疵保険は、欠陥への備えだけでなく、税金の優遇を受けるための書類としても使えることがあります。

たとえば住宅ローン控除は、中古住宅の場合、新耐震基準に適合していることが条件です。

1982年以降に建てられた家は新耐震に適合しているとみなされますが、それより古い家の場合は、耐震基準適合証明書や、瑕疵保険に入っていることを証明する書類（付保証明書）などで、基準を満たしていることを示す必要があります。

登録免許税や不動産取得税の軽減でも、同じように瑕疵保険の付保証明書が使える場合があります。

古めの中古住宅を買う場合、瑕疵保険に入っておくことで、ローン控除を受けられるかどうかが変わることもあります。

適用の条件は細かく決まっていて、年度によって変わることもあるので、税務署や税理士に事前に確認してください。

新潟の中古住宅で、特に見てほしいところ

新潟で中古住宅を見に行くと、雪国ならではの傷み方をしている家が多いです。

インスペクションのときに、特に気をつけて見てほしいところを書いておきます。

屋根と軒先

雪の重さで軒先が下がっていたり、屋根材がずれていたりすることがあります。

雪国では、屋根にたまった雪が溶けて軒先で凍り、その氷にせき止められた水が屋根材のすき間から入る「すがもり」という雨漏りも起きます。

天井のシミや、軒天の傷みは要チェックです。

床下の湿気と白アリ

新潟は湿気が多く、床下に湿気がこもりやすい家が多いです。土台が湿って腐っていたり、白アリの被害が出ていたりすることがあります。

床下点検口から実際に中に入って確認してもらうと安心です。

建具の開け閉め

ドアや引き戸の開け閉めが重い、すき間があく、という場合、建物がゆがんでいることがあります。

雪の重さで長年荷重がかかった結果、梁がたわんでいるケースもあります。

地盤

新潟市内には、1964年の新潟地震で液状化した地域もあります。

地盤そのものはインスペクションや瑕疵保険の対象外ですが、基礎のひび割れや床の傾きから地盤の問題が分かることもあります。

ハザードマップで液状化のリスクを確認しておくのも一つの方法です。

中古リノベーションで失敗しないための順番

中古住宅を買ってリノベーションしたい方には、次の順番で進めることをおすすめしています。

1. 気になる物件が見つかったら、購入を決める前にインスペクションを入れる

売主の了承が必要なので、不動産会社を通してお願いします。売主側ですでに調査済みの場合もあるので、まずは確認してください。

2. インスペクションの結果をもとに、リノベーションの費用を見積もる

ここが大事です。インスペクションで「土台の一部が傷んでいる」「屋根の葺き替えが近い」といったことが分かれば、それを直す費用も含めて予算を考えられます。

物件価格が安くても、直す費用がかさんで結局高くついた、ということを防げます。

私たち工務店が、インスペクションの結果を見ながらリノベーションの概算を出す、という形もよくやっています。

3. 瑕疵保険に入れるか確認して、入れるなら入る

引き渡し前に検査と申し込みを済ませます。

不具合が見つかった場合は、補修してから加入する方法もあります。

4. 購入後のリノベーション工事には、リフォーム瑕疵保険も検討する

購入後にリノベーションをする場合、その工事自体の欠陥に備える「リフォーム瑕疵保険」もあります。

工事をする会社が保険法人に登録していれば使えます。

中古住宅は、買ってから直すまでがひとつながりです。

買う前の調査と、直すときの計画を切り離さずに考えると、あとから「こんなはずじゃなかった」となりにくいです。

「安心R住宅」という目印もある

もうひとつ、知っておくと物件探しに役立つのが「安心R住宅」という制度です。

国が関わっている制度で、インスペクションを実施して構造上の不具合や雨漏りがないこと、瑕疵保険に入れる状態であること、リフォームの履歴や設備の情報などが開示されていることなどの条件を満たした中古住宅に、標章（マーク）がつけられます。

物件広告で見かけることがあるので、ひとつの目安にしてみてください。

ただ、マークがないから悪い物件というわけではありません。

清新ハウスでお手伝いできること

清新ハウスでは、中古住宅や空き家の購入前のご相談、購入後のリノベーションを受けています。

実際に物件を見に行って、「この家はここを直せば長く住める」「ここは思ったより費用がかかりそう」といったことを率直にお伝えしています。

インスペクションの結果を一緒に読み解いて、リノベーションの概算を出すこともできます。

空き家になっていた実家を買い取って住みたい、という方のご相談も多いです。

相続や名義の話が絡むこともあるので、必要に応じて専門家もご紹介します。

「この物件、買っても大丈夫だろうか」と迷っている段階で相談してもらえれば、判断の材料をご用意できます。

買ってからより、買う前のほうが打てる手は多いです。

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