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お盆・お彼岸で帰省した方の中に、意識の高い方は「そういえば実家の名義、まだ父のままだな」と気づいた方がいると思います。

「いつかやろう」とは思っていた。

でも仕事が忙しくて・兄弟と話し合う機会がなくて・何から手をつければいいか分からなくて、そのまま時間が過ぎてしまっている。

正直に言います。

「いつかやろう」の期限が、もう目の前に来ています。

（仕事ではよく『いつかやろうは、ばかやろう』と云いますね）

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続した場合は知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。

過去に発生した相続も2027年3月31日までが期限で、正当な理由なく手続きを怠った場合は10万円以下の過料の対象となります。

「2024年に義務化された」という話は聞いていた方も多いと思います。

でも「自分には関係ない・まだ時間がある」と思っている方、2027年3月31日まで1年半を切っています。

今回は「相続登記の義務化で何が変わったか」「期限までに何をしないといけないか」「動けない場合の対処法」を整理します。

「昔の相続」も対象——これを見落としている人が多い

相続登記の義務化で最も見落とされているのが、「過去の相続も対象になる」という点です。

2024年4月から開始された相続登記の義務化で重要なのは、過去に発生した相続も対象となる点で、これにより相続登記を長年放置していたケースも2027年3月31日までの対応が必要です。

「東京にある実家を20年前から放置している」といったケースも、2027年春までに手続きをしないと罰則のリスクが生じます。

「昔のことだから」という油断は禁物です。

「10年前に親が亡くなって、そのまま名義変更していない」→これも対象です。

「30年前の祖父の代から名義が変わっていない」→これも対象です。

過去に遡って、すべての未登記の不動産が2027年3月31日という期限に向き合うことになります。

義務化された理由は所有者不明土地問題の解消が目的で、全国で九州本島とほぼ同じ面積の所有者不明土地が存在しているといわれております。

相続登記を放置すると、相続人が次々と亡くなって相続人が増え、遺産分割協議が困難になる「数次相続」問題が深刻化していました。

「個人の問題」ではなく「社会問題」として放置できなくなったから法律が変わったわけです。

「期限」を正確に理解する。2027年3月31日の意味。

混乱しやすいポイントがあるので整理します。

新しい相続（2024年4月1日以降）

相続を知った日から3年以内が期限です。

今年（2026年）に相続が発生した場合は、2029年まで期限があります。

過去の相続（2024年4月1日より前）

2024年4月1日より前の相続については、2027年3月31日までに相続登記の申請を行えば、義務を果たしたことになり、過料の対象にはなりません。

「昔の相続だから関係ない」ではなく、「昔の相続だからこそ、2027年3月31日という共通の期限がある」という理解が正確です。

「知った日から3年」の起算点

「相続を知った日」の解釈が難しいケースがあります。（結構この部分が私はポイントで論点となると思います）

一般的には「被相続人（亡くなった方）が亡くなったことを知った日」ですが、状況によって変わることがあります。

複雑な事情がある場合は司法書士に確認してください。

期限内に動けない場合の「相続人申告登記」という緊急措置

「正式な相続登記が2027年3月31日までに難しい」という場合でも、罰則を避けるための緊急措置があります。

「相続人申告登記」は、相続人が法務局へ「私はこの被相続人の相続人です」と申し出るだけの簡易な暫定対応で、過料を回避できる制度です。

ただし正式な相続登記の代わりにはならないため、別途3年以内に相続登記が必要です。

つまり「相続人申告登記」は「とりあえず手を上げた」という記録を残す手続きです。

これで期限内に動いた実績が作れるため、過料のリスクを回避できます。

でも物件を売る・名義を変えるという本来の目的には、正式な相続登記が必要です。

相続人申告登記の手続き

相続人が単独で申請できます（相続人全員の合意が不要）。

費用は法定費用のみで、比較的安価に対応できます。

「遺産分割の合意がまとまっていない」「書類が揃っていない」という場合の時間稼ぎとして使えます。

「正式な登記は2027年3月31日に間に合わないが、何か動いておきたい」という方は、司法書士に「相続人申告登記をしたい」と相談してください。

登記しないと起きること。「面倒だから後回し」のツケ。

「登記しなくても日常生活に支障はない」と思っている方へ、実際に発生する問題を整理します。

① 売却できない

不動産を売るとき、「売主として契約できる人」は登記上の所有者です。（この部分を分かっていない方多いです。）

名義が亡くなった方のままでは、売ることができません。

「売ろうと決めたときに動けない」という状況になります。

急いで売りたい場面、相続税の納付期限・介護費用の調達、そういうときに「登記が済んでいないから売れない」という事態が起きます。

② 相続人が増えていく

相続が数次にわたっている場合（例：父→長男→孫など）、過去の相続関係もすべて明らかにし、すべての登記を行う必要があります。

名義変更を放置している間に、次の相続が発生することがあります。

「元々の相続人は兄弟3人だったのに、長兄が亡くなって配偶者と子どもが相続人に加わった」

関係者が増えるほど全員の合意を取ることが難しくなります。

「今は兄弟3人で話し合えばいい」という状況が、10年後には「10人以上の合意が必要」になっているケースが実際にあります。

③ 相続税・住所変更登記も絡む場合がある

2026年4月1日からは不動産の所有者が住所や氏名を変更した際の変更登記も義務化されました。

変更があった日から2年以内に登記しなければ、5万円以下の過料の対象です。

施行日（2026年4月1日）より前に住所等を変更済みの場合は、2028年3月31日までに変更登記を行う必要があります。

相続登記だけでなく、住所変更登記の義務化も2026年4月から始まっています。

「引っ越したが登記の住所は昔のまま」という方も、別途対応が必要です。

「どこから動けばいいか分からない」実際の手順

「相続登記をしないといけないのは分かった。でも何から手をつければいいか」という方へ、実際の動き方を整理します。

STEP 1：名義の現状を確認する

まず「現在誰の名義になっているか」を調べます。

法務局で「登記事項証明書」を取得することで確認できます（手数料600円程度・オンライン申請も可）。

「名義は父だと思っていたが、祖父のままだった」というケースも少なくありません。

この場合、祖父の代から遡って相続手続きが必要です。

STEP 2：相続人を確認する

法定相続人が何人いるかを確認します。

被相続人（亡くなった方）の「出生から死亡までの全戸籍」を集めることで、「知らなかった相続人がいた」という事態を事前に把握できます。

この全戸籍の収集が、相続登記の手続きで最も時間がかかる部分です。早めに動いてください。

STEP 3：遺産分割協議をする（必要な場合）

相続人が複数いる場合、「誰が何を相続するか」を相続人全員で話し合います（遺産分割協議）。

全員の合意ができたら「遺産分割協議書」を作成します。

全員の合意が取れない場合でも「相続人申告登記」で期限内の緊急措置が可能です。

STEP 4：司法書士に依頼する

必要書類の収集（特に被相続人の出生から死亡までの全戸籍）や登記申請書の作成は専門知識が求められ、不備があると補正を求められて手続きが遅れる原因になります。

相続関係が複雑な場合や不動産が複数ある場合は、司法書士に依頼するのが確実です。

自分でやることも制度上は可能ですが、書類の不備・相続関係の複雑さがある場合は司法書士への依頼が確実です。

費用の目安は、物件の評価額・複雑さによりますが数万円〜十数万円程度が一般的です。

「誰に相談すればいいか」窓口ガイド

相続登記に関する相談窓口を整理します。

法務局（登記所）の相談窓口

法務局では「登記の相談」を受け付けています。

相続登記の手続き方法・必要書類について無料で相談できます（ただし法律判断・手続き代行はできません）。

司法書士

相続登記の申請を代理してくれる専門家です。

書類収集・申請書作成・法務局への申請まで一括で任せられます。

行政書士

遺産分割協議書の作成・相続関係書類の整理を依頼できます（登記申請の代理は司法書士の専門）。

清新ハウス・空き家アドバイザー

「相続登記を司法書士に頼みたいが、どこに頼めばいいか分からない」

「登記と合わせて実家の管理・活用・売却も相談したい」

清新ハウスでは連携している司法書士をご紹介することができます。

また「登記完了後に実家をどうするか」の相談（管理・売却・リノベーション・民泊等）もふくめトータルワンストップで対応しています。

「2027年3月31日まで1年半」今の段階でのリスクと推奨行動

現時点（2026年秋）の残り時間から逆算した推奨行動を整理します。

期限まで：約18ヶ月

「まだ1年半ある」と感じるかもしれませんが、以下のことを考えると余裕は多くないです。

• 戸籍収集：被相続人の出生から死亡までの全戸籍を集めるのに数週間〜数ヶ月かかることがある（特に転籍回数が多い方・昭和初期生まれの方の戸籍は手間がかかる）
• 相続人の合意：相続人が複数いる場合、全員との連絡・話し合い・書類への署名押印に時間がかかる
• 司法書士の混雑：2027年初頭〜3月は「期限直前の駆け込み依頼」が集中することが予想される

「年明けに動こう」と思っていると、司法書士の予約が取れない・書類収集に時間がかかるなどで期限に間に合わないという事態が起きやすくなります。

今すぐやること

① 登記事項証明書を取得して「今の名義が誰か」を確認する

② 「相続人は何人いるか」を大まかに把握する

③ 司法書士への相談予約を入れる（早いほど良い）

この3つを今月中にやるだけで、状況が格段に見えやすくなります。

新潟での相続登記の注意点

新潟特有の事情として、以下の点を追記します。

農地・田畑の相続登記

新潟には農地・田畑を持っている家庭が多いです。

農地の相続は「農業委員会への届出」が別途必要なケースがあります。

農地を含む相続は、早めに農業委員会にも確認してください。

複数の不動産がある場合

新潟の旧家では「家・土地・田んぼ・山林」が複数の名義のまま放置されているケースがあります。

物件が多いほど手続きに時間がかかります。件数が多い場合は早急に着手してください。

相続登記と空き家活用の同時進行

「相続登記をして、その後実家を売却・賃貸・民泊にしたい」という場合、清新ハウスでは登記の専門家紹介から活用計画まで一緒に進めることができます。

「登記が終わったから次は活用を」という2段階より、「登記と活用の計画を同時に進める」方が時間的に効率的です。

まとめ

相続登記の義務化と2027年3月31日の期限について整理します。

2024年4月から開始された相続登記の義務化では、過去に発生した相続も対象となり、2027年3月31日までの対応が必要です。

未登記のままだと、不動産を売れない・担保にできない・相続人間の争いが起こるなどのリスクがあり、罰則として最大10万円の過料が科される可能性もあるため、早めに手続きを進めることが重要です。

「昔の相続だから関係ない」は通用しません。「まだ1年半ある」と思っていると、書類収集・司法書士の混雑で間に合わないリスクがあります。

今すぐ「登記事項証明書の取得→名義確認→司法書士への相談予約」を動かしてください。

「どこに相談すればいいか分からない」という方は、清新ハウス（私）へご連絡ください。

連携している専門家をご紹介します。

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