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杉と竹の林に囲まれた、築100年を超える古民家。

サウナで体を温めたあと、裏の山から引いた冷たい山水の水風呂に入って、半屋外のデッキで風に当たる。

冬なら、目の前は一面の雪景色です。

新潟県東蒲原郡阿賀町の五十島（いがしま）という集落で、私たち清新ハウスは、空き家になっていた古民家を再生して、サウナ付きの一棟貸しの宿「奥阿賀ととのいの宿 VILLA IGASHIMA」をつくりました。

2024年の夏に開業しています。

最寄りの駅は、JR磐越西線の五十島駅。

新潟駅からは車で50分ほど。

下越でも指折りの豪雪地帯で、決して便利な場所ではありません。

それでも、こういう場所でなければできない宿がある、と思ってつくった宿です。

最近、「地方の古民家を、外国からの旅行者向けの宿にできないか」というご相談をいただくことが増えました。

円安の流れもあって、日本を訪れる外国人旅行者は過去最多を更新し続けています。

東京や京都のような定番の観光地ではなく、日本の田舎の風景や、そこでしかできない体験を求めて、地方まで足を延ばす人も増えてきました。

今日は、自分たちで古民家の宿をつくって運営してきた立場から、古民家を「体験型の宿泊施設」にすることの可能性と、その裏にある現実を書いてみます。

夢のある話だけでなく、実際にやってみて分かった大変さも、正直に書くつもりです。

数字で見る、地方に向かう旅行者

まずは、今の状況を数字で確認しておきます。

観光庁などの発表によると、2025年に日本を訪れた外国人旅行者は約4,270万人で、過去最多でした。

日本での旅行消費額も約9.5兆円と、こちらも過去最高を更新しています。

その消費額を、地域ごとに分けてみると、東京・大阪・京都などの三大都市圏が約6.5兆円で、全体の4分の3を占めています。

それ以外の地方部は約2.1兆円。

まだ都市部に集中しているのは確かです。

ただ、地方部の消費額は、2019年の約1.2兆円から、2025年には約2.1兆円と、ほぼ倍に増えています。

地方に向かう旅行者と、そこで使われるお金は、確実に増えてきているんです。

新潟県も、外国人の宿泊者が大きく伸びている県の一つです。

2025年4月の宿泊旅行統計では、新潟県の外国人延べ宿泊者数は前の年の同じ月より6割以上増えて、伸び率は全国で3番目でした。

もちろん、新潟の外国人旅行者の数は、東京や京都とは比べものになりません。

でも、裏を返せば、まだ多くの旅行者に知られていない地域だということです。

そこに、可能性があると思っています。

なぜ、外国の旅行者は「日本の田舎」に向かうのか

外国からの旅行者、特に何度も日本に来ているリピーターの方や、旅行にお金をかける富裕層の方の中には、定番の観光地はもう行き尽くした、という人が少なくありません。

そういう人たちが次に求めるのは、ガイドブックにはあまり載っていない、その土地の暮らしや風景です。

• 田んぼと山に囲まれた集落の風景
• 雪に埋もれる冬の山里
• 古い木造の家の、太い梁や土間
• 囲炉裏を囲んで食べる、その土地の料理
• 地元の人との、ちょっとした会話

私たちにとっては「何もない田舎」でも、海外から来た人にとっては、そこにしかない特別な景色です。

新潟の山あいの集落には、まさにこうした風景がそのまま残っています。

「泊まる」だけでなく「体験する」

最近の旅行者は、ただ泊まるだけでなく、そこで何を体験できるかを重視するようになっています。

古民家に泊まって、囲炉裏で地元の野菜や川魚を焼く。

薪で温めたサウナに入って、雪の中で外気浴をする。

地元の酒蔵で酒を味わう。

こうした体験そのものが、旅の目的になります。

宿が「寝る場所」ではなく「旅の目的地」になれば、旅行者は、交通の便が悪くても、わざわざその宿を目指してやって来ます。

これが「体験型宿泊施設」の考え方です。

普通の民泊や一棟貸しと、体験型の宿の違いを、ざっくり比べるとこんな感じです。

	泊まるための宿	体験型の宿
選ばれる理由	立地、価格、広さ	その宿でしかできない体験
向いている場所	駅や観光地の近く	自然や風景が魅力の場所でも成り立つ
宿泊料金	周辺の相場に合わせやすい	体験の価値に合わせて高めに設定できる
初期費用	比較的おさえやすい	体験の設備（サウナ・囲炉裏など）に費用がかかる
運営	清掃と予約管理が中心	体験の案内、安全管理、地域との連携も必要

どちらがいい、という話ではありません。

駅から遠く、観光地からも離れた山あいの古民家なら、「泊まるための宿」で勝負するのは難しい。

そういう場所でこそ、体験型の宿という考え方が生きてくる、ということです。

私たちが、阿賀町で古民家の宿をつくった理由

清新ハウスは、これまで阿賀町の空き家の問題に関わってきました。

阿賀町は、新潟県の中でも人口の減少が進んでいる地域で、空き家も年々増えています。

そうした中で、空き家になった古民家を、壊すのではなく、町に人を呼び込む場所として生かせないか。

そう考えて、町とも連携しながら進めたのが、VILLA IGASHIMAです。

どんな宿にしたか

建物は、築100年を超える2階建ての古民家で、延べ床面積はおよそ190㎡あります。

古民家の梁や柱、建具は生かしながら、新しい材料も組み合わせて、古民家の雰囲気と、今の暮らしやすさを両立させました。

一番のこだわりは、サウナです。

• 檜とロックタイルで仕上げた、フィンランド式の高温サウナ
• 裏の山から引いた、冷たい山水を使った水風呂
• 杉や竹林を眺めながら休める、半屋外の「ととのいスペース」と、ウッドデッキ

山の中だからできる、山水の水風呂は、この宿ならではの体験になっていると思います。

一棟貸しで、家族や友人のグループでも泊まれる広さにしています。

スタッフは常駐せず、セルフチェックインの宿です。

旅館業の許可をとって運営しています。

クラウドファンディングで、応援してくれる人ができた

開業の前には、クラウドファンディングで、ウッドデッキや入口の整備などの費用を募りました。

目標の50万円に対して、2倍を超える106万円のご支援をいただきました。

お金が集まったこと以上に、「阿賀町にこんな宿ができるなら、行ってみたい」と言ってくださる方が、開業の前からいたことが、本当に心強かったです。

つくってみて、分かったこと

正直に言うと、古民家の宿づくりは、普通のリフォームとはまったく違いました。

築100年を超える家は、壁や床をはがしてみないと分からないことだらけです。

豪雪地帯なので、屋根や構造は、雪の重さにしっかり耐えられるように見直す必要がありました。

宿として人を泊めるための消防や建築の基準を満たすことも、住宅のリフォームとは別の大変さがありました。

それから、開業してからの運営です。

山の中の一棟貸しは、清掃やリネンの交換、冬の除雪、設備のトラブル対応など、運営の手間がかかります。

宿のまわりには、猿や熊が来ることもあるので、宿泊者に食べ物やゴミの管理をお願いすることも欠かせません。

「つくったら終わり」ではなく、「つくってからが始まり」。

これは、自分たちで運営してみて、身にしみて感じていることです。

体験型宿泊施設をつくるときの、5つの柱

自分たちの経験から、古民家を体験型の宿にするときに大事だと思うことを、5つにまとめてみます。

柱1：その場所でしかできない体験を、一つ決める

体験型の宿で一番大事なのは、「この宿に泊まる理由」をはっきりさせることです。

VILLA IGASHIMAなら、山水の水風呂があるサウナです。

ほかの宿なら、囲炉裏の料理かもしれないし、川遊びや雪遊びかもしれないし、農業の体験かもしれません。

あれもこれもと詰め込むより、「この宿といえば、これ」というものを一つ決めて、そこに一番お金と手間をかけるほうが、旅行者の記憶に残ります。

柱2：古民家らしさは残して、不便さは消す

外国からの旅行者が古民家に求めるのは、日本の古い家ならではの空間です。

太い梁、土間、縁側、障子、畳。

こうしたものは、できるだけ残します。

一方で、寒い、暗い、トイレやお風呂が使いにくい、といった不便さは、しっかり直します。

特に、トイレとお風呂、寝具、暖房は、国内の旅行者以上に、海外の旅行者が気にするところです。

ベッドを好む方も多いので、和室に布団だけでなく、ベッドの部屋も用意しておくと安心です。

柱3：「食」と「地域」をつなぐ

宿の中だけで完結させずに、地域の食や人とつなぐことが、地域にお金と活気をもたらすことにつながります。

阿賀町なら、阿賀野川の恵み、山菜やきのこ、地元の酒蔵の酒などがあります。

宿で地元の食材を使った料理を楽しんでもらう。

地元のお店や温泉、酒蔵を紹介する。

地域のガイドさんと組んで、自然の中を歩く体験を用意する。

宿が窓口になって、旅行者が地域の中でお金を使う流れをつくれば、宿だけでなく、地域の人たちにも外からのお金が落ちていきます。

柱4：言葉と予約の壁を下げる

外国からの旅行者を迎えるなら、言葉と予約の壁は、できるだけ低くしておきたいところです。

• 海外の旅行者が使う予約サイトへの掲載
• 英語などでの宿の説明、ハウスルール、設備の使い方の案内
• サウナや囲炉裏の使い方を、写真やイラストで分かりやすく示す
• 鍵の受け渡しがいらない、スマートロックでのセルフチェックイン
• 困ったときに連絡できる、多言語での連絡手段

全部を最初から完璧にそろえる必要はありませんが、少なくとも、宿の使い方とルールは、言葉が分からなくても伝わるように工夫しておくといいです。

それから、支払いの方法も考えておきたいところです。

予約サイトを通せば、宿泊料はカードで払ってもらえますが、BBQの食材や体験のオプションを現地で払ってもらう場合、現金しか使えないと困る旅行者もいます。

地域のお店やタクシーを紹介するときも、カードが使えるかどうかを添えておくと親切です。

柱5：安全は、何よりも先に

サウナも、囲炉裏も、火と熱を使う設備です。

体験の魅力が大きいぶん、安全の備えは欠かせません。

これは次の章で詳しく書きます。

阿賀町を例に、「地域の体験」をどう組み立てるか

5つの柱の話を、もう少し具体的に、阿賀町を例にして考えてみます。

阿賀町には、阿賀野川の雄大な流れと、川沿いの山々があります。

阿賀野川を船で下る舟下りや、川沿いの温泉、麒麟山のふもとの津川の町並み、そこで造られる地酒。

春には、津川の「狐の嫁入り行列」という、幻想的なお祭りもあります。

秋は紅葉ときのこ、冬は深い雪と、季節ごとにまったく違う顔を見せてくれる町です。

こうした地域の資源を、宿を起点にした体験として組み立ててみると、たとえばこんな形が考えられます。

• 春：山菜採りと、山菜料理を囲炉裏で味わう。お祭りの時期に合わせた宿泊
• 夏：阿賀野川の舟下りや川遊びのあとに、サウナと山水の水風呂
• 秋：紅葉の山歩きと、きのこや新米、地酒を楽しむ夕食
• 冬：雪景色の中のサウナと外気浴、かまくらや雪遊び、地酒の燗

宿の中だけで体験をつくろうとすると、どうしても限界があります。

でも、地域にもともとある自然や食、祭り、人を組み合わせれば、宿は「地域を楽しむための拠点」になれます。

冬は、弱点ではなく売りになる

新潟の宿を考えるとき、冬の雪は、どうしても弱点として考えられがちです。

でも、雪がほとんど降らない国や地域から来る旅行者にとって、深い雪に埋もれた山里の風景は、それだけで旅の目的になります。

雪の中の露天風呂やサウナ、雪見をしながらの囲炉裏の食事は、ほかの季節にはない特別な体験です。

もちろん、雪の時期は、除雪や道路の状況、旅行者の安全など、気をつけることが増えます。

それでも、冬を「お客さんが来ない季節」ではなく「冬にしか来られない宿」として打ち出せれば、豪雪地帯であることが、そのまま宿の魅力になります。

海外の旅行者に、どうやって見つけてもらうか

どれだけいい宿をつくっても、知ってもらえなければ予約は入りません。

特に、海外の旅行者に見つけてもらうためには、いくつか工夫が必要です。

写真は、体験が伝わるものを 海外の旅行者は、写真を見て宿を選ぶことがほとんどです。

部屋の写真だけでなく、サウナから見える景色、雪の中の外観、囲炉裏の火、料理、周辺の自然など、「そこで何ができるか」が伝わる写真を用意してください。

季節ごとの写真があると、さらに伝わりやすくなります。

宿の物語を伝える 築100年を超える古民家であること、どんな人が暮らしてきた家なのか、どうやって再生したのか。

こうした宿の物語は、海外の旅行者にとって大きな魅力になります。

英語などで、短くてもいいので宿の物語を紹介しておくといいと思います。

泊まった人に発信してもらう 宿泊した旅行者がSNSに投稿したり、予約サイトに口コミを書いたりしてくれることが、次の旅行者を呼ぶ一番の宣伝になります。

写真を撮りたくなる場所を、宿の中に用意しておくのも一つの工夫です。

サウナと囲炉裏、知っておきたい法律と安全

体験型の宿で人気のサウナと囲炉裏ですが、宿泊施設として提供する場合は、法律と安全の面で確認しておくことがいくつもあります。

宿泊の許可

宿泊料をもらって人を泊めるには、旅館業法の許可か、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出が必要です。

VILLA IGASHIMAは、旅館業法の許可をとって運営しています。

民泊新法の届出なら比較的始めやすいですが、営業できるのは1年に180日までです。

サウナや囲炉裏に設備の費用をかけて、本格的な体験型の宿にするなら、年間を通して営業できる旅館業法の許可を考えたほうが、収支の面でも合わせやすいと思います。

サウナの扱い

宿泊者だけが使うサウナであれば、宿泊施設の入浴設備の一つとして扱われるのが一般的です。

ただ、宿泊者以外の人にもサウナを使わせる、日帰りでサウナを利用できるようにする、といった場合は、公衆浴場法の許可が必要になることがあります。

サウナの扱いは自治体によって考え方が違うこともあるので、計画の段階で、保健所に相談してください。

それから、消防です。

サウナの設備は、市町村の火災予防条例で、設置の基準や届出が決められていることがあります。

電気のサウナストーブでも、薪のサウナストーブでも、まわりの壁や天井との距離、燃えにくい材料での仕上げ、温度が上がりすぎないための安全装置など、確認することがあります。

薪のサウナは雰囲気がいい反面、火の管理、煙突、灰の処理など、電気のサウナより気をつけることが増えます。

屋外にテントやサウナ小屋を置く場合も、消防署への相談と、建築の扱いの確認をしておいてください。

サウナの利用者の安全

サウナは、熱中症や、急な温度の変化による体への負担のリスクもあります。

特に、お酒を飲んだあとのサウナは危険です。

• 利用の前に、注意事項を分かりやすく伝える（多言語で）
• お酒を飲んだあとは利用しないよう、ハウスルールで決めておく
• サウナ室の中に、時計と、温度計を置く
• 水分補給ができるよう、水を用意しておく
• 緊急時の連絡先を、目につくところに掲示しておく

スタッフが常駐しない一棟貸しの宿では、利用者が自分で安全を守れるように、伝え方を工夫することが大事です。

囲炉裏の扱い

囲炉裏は、古民家の宿の象徴のような存在ですが、宿として使うには、気をつけないといけないことがいくつもあります。

一番は、換気と一酸化炭素です。

炭や薪を燃やすと、一酸化炭素が出ます。

古民家は、もともとすき間が多い家だったので、囲炉裏を使っても自然に空気が入れ替わっていました。

でも、断熱や気密を高めるリフォームをすると、空気が入れ替わりにくくなって、一酸化炭素がたまりやすくなります。

囲炉裏のある部屋には、十分な換気の設備と、一酸化炭素の警報器が必要です。

それから、火を使う部屋には、建築基準法や、火災予防条例で、内装の仕上げや、まわりの燃えやすいものとの距離などの決まりがかかることがあります。

昔の囲炉裏をそのまま使うのか、新しく囲炉裏を設けるのかによっても、確認することが変わってきます。

囲炉裏の火の後始末も、宿泊者に任せきりにはできません。

使える時間を決める、炭の量を決める、火消し壺を用意する、使い方を写真で説明する。

こうした工夫が必要です。

自然の中の宿ならではの安全

山あいの宿では、熊や猿などの野生動物への備えも必要です。

食べ物やゴミを外に置かない、夜に一人で山に入らない、といったことを、宿泊者に分かりやすく伝えてください。

冬の豪雪地帯では、屋根からの落雪、駐車場の除雪、水道の凍結、道路の通行止めなど、雪への備えも欠かせません。

宿泊者が冬の山道に慣れていない場合もあるので、冬の運転についての案内も用意しておくと安心です。

お金の話：「高い単価」で、少ない部屋数を回す

体験型の古民家の宿は、部屋数の多いホテルのように、たくさんのお客さんを泊めて稼ぐ宿ではありません。

一棟貸しで、1日に1組。

そのかわり、1泊の単価を高く設定できるのが特徴です。

サウナや囲炉裏、地元の食などの体験に価値を感じてもらえれば、都市部のホテルより高い料金でも選んでもらえます。

外国からの旅行者にとっては、円安の流れの中で、日本の宿泊料金は割安に感じられることも多いようです。

国内の旅行者向けには少し高いと感じる料金でも、海外の旅行者にとっては、体験込みで考えれば納得できる料金、ということもあります。

それでも、初期費用は大きい

ただ、古民家を体験型の宿にするための初期費用は、決して小さくありません。

• 建物の修繕（屋根、構造、雨漏り、シロアリなど）
• 断熱、暖房、水回り
• サウナや囲炉裏などの体験の設備
• 消防設備、宿泊施設としての基準を満たすための工事
• 家具、寝具、備品
• 外構、駐車場、ウッドデッキなど
• 予約サイト、写真、多言語の案内などの準備

古い家ほど、見えないところの修繕に費用がかかります。

古い時代の改修でアスベストを含む建材が使われていることもあって、工事の前の調査も必要です。

運営の費用と、季節の波

開業してからも、清掃やリネン、光熱費、予約サイトの手数料、保険、修繕などの費用がかかります。

それから、季節の波です。

豪雪地帯の冬は、雪景色を楽しみに来る人がいる一方で、雪で道が不安になって予約を控える人もいます。

夏と冬で、どれくらい予約が入るかを考えて、年間の収支を見ておく必要があります。

外国からの旅行者が来る時期と、国内の旅行者が来る時期は、少しずれることがあります。

両方に来てもらえるようにすると、季節の波をならしやすくなります。

地域に「外貨」と「活気」が回る仕組み

古民家の体験型の宿が、地域にとってどんな意味を持つのか。

ここは、私が一番伝えたいところです。

宿から、地域へお金が流れる

旅行者が宿に泊まると、宿泊料だけでなく、食事、お酒、お土産、ガソリン、温泉、体験のガイドなど、地域のいろいろなところでお金を使います。

特に、海外からの旅行者は、旅行の日数が長く、一度の旅行で使うお金も多い傾向があります。

宿が、地元の食材や、地元のお店、地元の人の案内につなぐ役割を果たせば、そのお金が地域の中に回っていきます。

宿の清掃や管理、料理、修繕などを地元の人にお願いすれば、地域に仕事も生まれます。

空き家が、町の顔になる

壊されるのを待つだけだった空き家が、世界中から人が訪れる宿になる。

これは、地域の人にとっても、誇らしいことだと思います。

「うちの町に、外国の人が泊まりに来ている」「あの古い家が、あんなにきれいになった」。

そうした話が地域の中で広がると、ほかの空き家の持ち主の方も、「うちの家も何かに使えるかもしれない」と考えるきっかけになります。

新潟の魅力を、世界に発信する

新潟には、雪国の暮らし、米と酒、山と川と海、古い町並み、温泉など、世界に発信できる魅力がたくさんあります。

でも、それを知っている海外の旅行者は、まだ多くありません。

古民家の宿は、その魅力を体験として伝える場所になれます。

宿に泊まった旅行者が、SNSや口コミでその体験を発信してくれれば、それがまた次の旅行者を呼ぶことにつながります。

古民家の宿を考えている方へ

最後に、古民家を体験型の宿にしたいと考えている方に、お伝えしたいことがあります。

まず、物件を決める前に、その場所で宿の営業ができるかを確認してください。

用途地域、旅館業や民泊の規制、道路やアクセス、上下水道、建物の状態。

宿にできるかどうかは、建物の魅力だけでは決まりません。

次に、「この宿に泊まる理由」を、最初に考えてください。

立派な古民家でも、泊まる理由がなければ、予約は入りません。

そして、運営のことを、つくる前から考えてください。

誰が掃除をして、誰が電話に出て、雪の日に誰が除雪をするのか。

山の中の宿ほど、運営の体制が大事になります。

地元に、宿のことを一緒に気にかけてくれる人がいるかどうかも、続けていくうえで大きな支えになります。

清新ハウスでは、古民家の調査から、再生の設計と工事、旅館業の許可の準備、開業後の運営まで、自分たちでやってきた経験があります。

グループ会社では、住宅宿泊管理業として民泊の運営管理もしています。

全国古民家再生協会の直前理事長としても、全国の古民家の活用の事例を見てきました。

「この古民家、宿にできるだろうか」。

そう思ったら、まずは一度、建物を見させてください。

実際にVILLA IGASHIMAを見てもらうのも、きっと参考になると思います。

阿賀町の山の中で、山水の水風呂に入りながら、ここに世界中から人が来てくれたらいいなと、今でも時々思っています。

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