BLOGスタッフブログ

私は、不動産会社の業界団体である全日本不動産協会の、新潟県本部で理事をしています。

その立場で、この記事を書くのは、正直少し気が重いです。

同じ業界の人間として、身内の恥をさらすような話になるからです。

それでも書こうと思ったのは、先日、日本経済新聞に「不動産会社の処分・指導、9年ぶり高水準」という記事が出て、その中身が、私が現場で感じていることとかなり重なっていたからです。

国土交通省の調査によると、2025年度に宅建業者（宅地建物取引業者）が受けた監督処分と行政指導は、合わせて931件。2016年度以来、9年ぶりの多さです。

それから、これは書いておかないといけないことですが、新潟でも、宅建業法に違反しているんじゃないかと思われる業者を、ちらほら見かけます。

具体的な会社や中身はここには書けませんが、「それは法律でやってはいけないことですよ」というやり方を、悪びれずにしている業者が、ゼロではないんです。

今日は、この数字が何を意味しているのか、どんな違反が問題になっているのか、そして、家や土地を売る人、買う人、借りる人が、契約の前に何を確かめればいいのかを、業界の中にいる人間として、できるだけ正直に書いてみます。

2025年度、何がどれくらい増えたのか

まず、国土交通省の発表をもとに、数字を整理しておきます。

区分	2025年度	前年度比
免許取消	85件	14件減（−14.1%）
業務停止	36件	20件増（+125.0%）
指示	42件	10件増（+31.3%）
監督処分の合計	163件	16件増（+10.9%）
行政指導（文書による指導・助言・勧告）	768件	176件増（+29.7%）

監督処分と行政指導を合わせると931件で、前の年度より26.0%増えています。

行政指導の768件は、国の資料に載っている過去10年の中で一番多い数字です。

宅建業者の数も、13万3,727業者と、12年連続で増えています。

1年前とは、流れが変わった

実は、以前もブログで宅建業者の行政処分について書きました。

そのときの2024年度の数字では、業務停止は16件で、前の年度の33件から半分ほどに減っていました。

それが、2025年度は36件と、2倍以上に増えています。

業務停止は、一定の期間、宅建業の仕事をしてはいけない、という重い処分です。

指示処分も3割増えました。

免許取消が減っているのは、免許取消の多くが、事務所の所在が分からなくなった業者や、営業の実態がない業者に対するものだからだと思われます。

実際に営業している業者への処分は、増えていると見ていいと思います。

「違反が増えた」とは、言い切れない

ただ、日経の記事でも書かれていましたが、処分や指導の件数が増えたからといって、業界全体で違反がそれだけ増えたとは言い切れません。

行政がチェックを強めれば、件数は増えます。後で書く「囲い込み」の問題のように、新しく処分の対象になったものもあります。

業者の数そのものが増えていることも影響しているはずです。

それでも、お客様の側から見れば、「処分や指導を受ける業者が、それだけいる」ということには変わりありません。

処分されているのは、意外と「基本的な」違反

日経の記事で紹介されていた処分の中身を見ると、大きな詐欺のような話よりも、宅建業法の基本中の基本を守っていない、という違反が目立ちます。

業界の外の方にはなじみのない話も多いと思うので、それぞれ、法律で何が決められているのかもあわせて書いておきます。

1. 専任の宅地建物取引士が足りない

宅建業の事務所には、仕事をしている人5人に1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士（宅建士）を置かなければなりません。

宅建士は、重要事項の説明など、法律で宅建士にしかできないと決められている仕事をする人です。

専任というのは、その事務所に常勤して、宅建業の仕事を専門にしている、という意味です。

社員が増えたのに宅建士が足りていない、名前だけ借りている、といったことが問題になります。

2. 重要事項説明書や契約書の記載が不十分

不動産の売買や賃貸の契約の前には、宅建士が、宅建士証を見せたうえで、重要事項の説明をしなければなりません。

説明の内容を書いた書面（重要事項説明書）も渡します。

重要事項説明書には、その土地や建物にどんな法律の制限があるか、道路との関係、水道やガスなどの設備、契約を解除するときの条件、お金のことなど、取引の判断に必要なことを書く決まりになっています。

これが抜けていたり、間違っていたりすると、違反になります。

日経の記事では、大手の会社で、宅建士証を偽造した資格のない人に、288件もの賃貸借契約の重要事項説明をさせていた、という例も紹介されていました。

会社の大きさや知名度だけでは、取引がきちんとしているかどうかは分からない、ということです。

3. レインズへの登録や報告の義務違反

レインズというのは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営している、不動産会社どうしが物件の情報を共有する仕組みです。

売主が一つの不動産会社にだけ売却を任せる「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結んだ場合、不動産会社は、決められた日数のうちに物件をレインズに登録しなければなりません。

専任媒介なら7日以内、専属専任媒介なら5日以内（どちらも休業日を除く）です。

売主への業務の報告も、専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上と決められています。

これを守らないと、違反になります。

4. 広告の誤り

土地だけを売っているのに、新築の一戸建てを売っているように見える広告を出した、という例が日経の記事で紹介されていました。

宅建業法では、実際より著しく優れていると誤解させるような広告や、事実と違う広告が禁止されています。

いわゆる「おとり広告」（実際には取引できない物件で客を集める広告）も同じです。

5. 仲介手数料の取りすぎ

不動産会社が受け取れる仲介手数料には、法律で上限が決められています。

たとえば、売買の価格が400万円を超える部分は、価格の3%＋6万円に消費税を足した額が上限です。

2024年7月からは、800万円以下の空き家などの低い価格の物件について、売主・買主のそれぞれから、30万円（税別）を上限に受け取れるようになりました。

空き家の取引を進めやすくするための見直しですが、その分、きちんとした説明が必要になります。

この上限を超えて手数料を受け取ると、違反です。

「広告費」「コンサルティング料」などの名目で、実質的に上限を超える額を受け取るのも問題になります。

6. 専任媒介の期間の違反

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、最長3か月です。

自動で更新する特約は付けられず、更新するときは、売主から申し出てもらう必要があります。

これを超える期間の特約を付けていた、という例も処分の対象になっていました。

「囲い込み」が、処分の対象になった

今回の数字の背景として、ぜひ知っておいてほしいのが「囲い込み」の問題です。

囲い込みとは

不動産会社は、売主と買主の両方の仲介をすると、両方から仲介手数料を受け取ることができます。

これを「両手仲介」と言います。

両手仲介そのものは違法ではありません。

ただ、両方から手数料をもらいたいがために、売主から預かった物件に、他の不動産会社から「買いたい人がいます」と問い合わせがあっても、「もう商談中です」と断ってしまう。

自社で買主を見つけるまで、他社の客を物件に近づけない。

これが「囲い込み」です。

囲い込みをされると、売主は、本当はもっと早く、もっと高く売れたかもしれない機会を失います。

日経の記事では、売主が、より高い金額で買いたいという別の申し込みがあったことを知らされずに、一度は別の買主と契約してしまい、あとで手付金を返して契約を解除することになり、損をした、という例が紹介されていました。

2025年1月から、処分の対象に

国は、2025年1月から、レインズの登録の内容を、実際の取引の状況に合わせて正確に管理することを不動産会社に求めるようにしました。

物件が「公開中」なのか、「購入の申し込みがあった」のか、「売主の都合で一時的に紹介を止めている」のか。

こうした取引の状況（ステータス）を、事実どおりに登録しないといけなくなりました。

実際にはまだ申し込みが入っていないのに「申し込みあり」にして、他社からの紹介を止める。

こうしたことは、指示処分などの対象になります。

ただ、レインズのステータスで分かるのは、取引の状況まで。どんな条件の申し込みがあったのか、という中身までは分かりません。

日経の記事の中で、不動産コンサルタントの方が「売主が、報告されていない申し込みに気づくのは、事実上難しい」とコメントされていましたが、そのとおりだと思います。

業界の中で見ていること

ここからは、私が業界の中にいて感じていることを書きます。

特定の会社のことではなく、全体として感じていることです。

法律を「知らない」のか、「知っていて守らない」のか

違反と思われるやり方を見かけたとき、一番困るのは、それが法律を知らないからなのか、知っていて守っていないのか、外からは分からないことです。

宅建業者の数は増え続けています。

新しく業界に入ってくる人の中には、宅建業法の細かい決まりを十分に理解しないまま、仕事を始めている人もいるのかもしれません。

一方で、長く業界にいるのに、「昔からこうやってきた」と、今の法律に合わないやり方を続けている人もいます。

どちらにしても、お客様にとっては関係のない話です。

損をするのは、お客様です。

地方だから大丈夫、ではない

処分の数は、都市部のほうが多く見えます。

日経の記事でも、東京都に本社がある会社の処分が多く紹介されていました。

でも、新潟のような地方でも、問題は起きています。

むしろ、地方は不動産会社の数が少ない分、お客様が「ここしかない」と思って、一つの会社に任せきりにしてしまいがちです。

比べる相手がいないので、おかしなやり方をされても気づきにくい、ということもあると思います。

それから、ここ数年は、空き家の売買が増えています。

空き家の取引は、相続、未登記の建物、境界があいまいな土地、古い建物の状態など、確認しないといけないことが多い取引です。

慣れていない業者が扱うと、説明が足りなかったり、書類に抜けがあったりしやすくなります。

「忙しくて手が回らない」は、言い訳にならない

業者の側から、「人手が足りなくて、書類の確認まで手が回らない」「レインズの更新を忘れていた」という声を聞くこともあります。

小さな会社ほど、少ない人数で、物件の調査から、広告、案内、契約、引き渡しまでを回しているので、その大変さは同じ立場としてよく分かります。

それでも、お客様にとっては、一生に何度もない大きな取引です。

忙しいことは、法律を守らなくていい理由にはなりません。

手が回らないなら、引き受ける件数を減らすか、人を増やすか、仕組みを見直すしかない。

これは、清新ハウスも含めて、小さな不動産会社みんなが向き合わないといけないことだと思っています。

業界団体として

全日本不動産協会のような業界団体は、会員の業者に対して、法律の研修を行ったり、お客様からの苦情の相談を受けたりしています。

全日本不動産協会の会員業者が加入している不動産保証協会では、会員業者との取引でお客様が損害を受けた場合に、一定の範囲で弁済する仕組みもあります。

業界団体の理事として、業界全体の信頼を守るために、研修や啓発にもっと力を入れていかないといけないと感じています。

処分の数字は、私たち業界の側への宿題だと受け止めています。

契約の前に、お客様に確かめてほしいこと

ここからは、立場ごとに、契約の前に確かめてほしいことを書いておきます。

家や土地を「売る」方へ

媒介契約の種類を理解して選ぶ

売却を不動産会社に頼むときの契約には、3つの種類があります。

種類	他社への依頼	自分で見つけた買主との取引	レインズへの登録	業務報告
専属専任媒介	できない	できない	5日以内に義務	1週間に1回以上
専任媒介	できない	できる	7日以内に義務	2週間に1回以上
一般媒介	できる（複数社）	できる	義務ではない	義務ではない

専任媒介や専属専任媒介は、一つの会社が責任を持って売却活動をしてくれる分、その会社がきちんとしているかどうかが大事になります。

一般媒介は複数の会社に頼めますが、レインズへの登録や報告の義務がないので、自分で各社とやりとりする手間が増えます。

レインズの登録証明書を受け取り、ステータスを確認する

専任媒介や専属専任媒介でレインズに登録されると、不動産会社から登録を証明する書面が渡されます。

この書面があれば、売主自身も、レインズで自分の物件の登録状況（ステータス）を確認できる仕組みになっています。

定期的に確認して、「公開中」になっているか、知らないうちに「申し込みあり」や「紹介停止中」になっていないかを見てください。

すべての申し込みを報告してもらうよう、最初に頼んでおく

媒介契約を結ぶときに、「価格や条件にかかわらず、購入の申し込みがあったら、すべてすぐに教えてください」と、はっきり伝えておいてください。

日経の記事でも、このことが勧められていました。

媒介契約書の期間と特約を確認する

専任媒介の期間が3か月を超えていないか、自動更新の特約が入っていないか、確認してください。

手数料と、それ以外の費用を確認する

仲介手数料の金額と、それ以外に「広告費」や「調査費」などの名目で費用を求められていないかを確認してください。

法律で認められていない費用を請求されたら、根拠を聞いてください。

家や土地を「買う」方へ

重要事項説明書と契約書の案を、事前にもらう

重要事項の説明は、契約の当日に、その場で初めて聞かされることが少なくありません。

でも、当日初めて聞いて、すべてを理解するのは無理です。

契約の数日前までに、重要事項説明書と契約書の案（ドラフト）をもらって、事前に読んでおいてください。

分からないところに印をつけておいて、説明の場で質問する。

この準備だけで、後悔することがかなり減ります。

説明する人の宅建士証を確認する

重要事項の説明は、宅建士が、宅建士証を見せてから行うことになっています。

説明の前に、宅建士証を見せてもらってください。

氏名や登録番号が、重要事項説明書に書かれた宅建士と同じかを確認します。

分からないことは、根拠を聞く

「この道路は建築基準法上の道路ですか」「この土地に家を建てるのに、制限はありますか」「この建物は、増築部分も登記されていますか」。

分からないことは、根拠になる資料を見せてもらってください。

役所の資料や、登記の書類などです。

納得できないまま、契約しない

当日になって、「今日契約しないと、他の人に決まってしまう」と急かされることもあります。

でも、納得できないまま契約するのは、やめてください。

手付金を払って契約したあとで解除すると、手付金を失うこともあります。

高額な取引や、複雑な取引は、第三者に見てもらう

古い空き家、相続した土地、境界のはっきりしない土地、農地が絡む土地などの取引では、契約の前に、司法書士や土地家屋調査士、建築士などの専門家に、書類を見てもらうことも考えてください。

部屋や家を「借りる」方へ

重要事項の説明を受ける

賃貸でも、契約の前に、宅建士による重要事項の説明が必要です。

説明がないまま契約書にサインを求められたら、おかしいと思ってください。

最近は、オンラインでの説明（IT重説）も認められていますが、その場合も宅建士証を画面で見せてもらう必要があります。

初期費用の内訳を確認する

敷金、礼金、仲介手数料、保証会社の費用、鍵の交換費用、消毒の費用など、初期費用の内訳を確認してください。

賃貸の仲介手数料は、原則として、貸主と借主から受け取れる合計が家賃の1か月分（税別）までと決められています。

退去のときの条件を確認する

原状回復の範囲や、解約の予告期間、違約金の有無など、退去のときの条件を、契約の前に確認しておいてください。

業者そのものを確認する方法

最後に、どの立場の方にも使える、業者の確認方法です。

• 免許番号を確認する：宅建業者は、事務所や広告に免許番号を表示する決まりになっています。
• 行政処分の履歴を調べる：国土交通省のネガティブ情報等検索サイトや、都道府県のホームページで、過去の処分の情報を調べることができます。
• 業界団体に加入しているかを確認する：業界団体の会員かどうか、保証協会に加入しているかどうかも、一つの目安になります。
• 事務所を訪ねてみる：事務所の様子、宅建業者の標識や、報酬額の掲示があるかどうかも、確認しておきたいところです。

こんな言葉が出たら、一度立ち止まってください

不動産の取引の中で、こんな言葉を言われたら、すぐに返事をしないで、一度立ち止まってほしい、というものを挙げておきます。

どれも、それだけで違反というわけではありませんが、注意が必要なサインです。

• 「今日決めてもらわないと、他の人に決まってしまいます」 本当にそういう状況のこともありますが、急かされて契約すると、確認が足りないまま進んでしまいます。
• 「重要事項の説明は、契約の当日にまとめてやります」 当日に説明すること自体は普通ですが、事前に書面の案をもらえないか、必ず聞いてください。
• 「この物件、ほかの会社からも問い合わせはありますが、今は商談中です」 売主の方なら、本当に商談中なのか、どんな申し込みが来ているのか、具体的に聞いてみてください。
• 「手数料とは別に、広告の費用をいただいています」 売主から特別に頼んだ広告でない限り、通常の広告の費用は仲介手数料の中に含まれるのが基本です。何の費用なのか、根拠を確認してください。
• 「契約書は、うちのいつもの書式なので大丈夫です」 いつもの書式でも、その取引に合った特約が入っているか、不利な条件が入っていないかは、自分で確認する必要があります。
• 「宅建士は今いないので、私が説明します」 重要事項の説明は、宅建士でないとできません。説明する人が宅建士かどうか、宅建士証で確認してください。

一つでも気になったら、その場で決めないで、家族や、別の専門家に相談してから返事をすれば大丈夫です

空き家や相続した家を売るときは、特に気をつけて

新潟で、ここ数年増えているのが、空き家や、相続した実家の売却のご相談です。

こうした取引は、普通の住宅の売買より、確認しないといけないことが多くなります。

低い価格の物件の手数料の説明 先ほど書いたように、800万円以下の空き家などでは、仲介手数料の上限が30万円（税別）まで認められるようになりました。ただ、この特例を使う場合、不動産会社は、媒介契約を結ぶときに、その金額について売主にあらかじめ説明して、合意を得ておく必要があります。売却価格に比べて手数料の割合が高くなるので、何にその費用がかかるのかを、しっかり説明してもらってください。

家財が残っている場合 家財の処分を誰が、いくらで、いつまでに行うのかを、契約の前にはっきりさせておいてください。買主との間で「家財はそのままでいい」という話になっていても、契約書にそのことが書かれていないと、あとで揉めることがあります。

登記されていない建物や、境界があいまいな土地 古い家では、増築した部分や、納屋が登記されていないことがよくあります。土地の境界がはっきりしないこともあります。こうしたことを、重要事項説明書の中で、どのように説明して、どのように解決してから引き渡すのかを確認してください。

建物の状態の説明 雨漏りやシロアリ、設備の故障など、売主が知っていることは、買主にきちんと伝える必要があります。伝えていなかったことが、あとで問題になることもあります。不動産会社が、建物の状態について売主に確認して、書面に残しているかどうかも、きちんとした会社かどうかを見分けるポイントの一つです。

困ったときの相談先

もし、取引の中で「これはおかしいんじゃないか」と思ったら、一人で抱え込まずに相談してください。

• 免許を出している都道府県の担当窓口（新潟県の場合は、県の宅建業の担当課）
• 業者が加入している業界団体や保証協会
• 消費生活センター（消費者ホットライン「188」）
• 弁護士

業者が業界団体の会員なら、その団体の苦情相談の窓口にも相談できます。

同じ業界の人間として

清新ハウスも、宅建業者です。

今日書いたことは、すべて私たち自身にも向けた話だと思っています。

重要事項説明書の案は、できるだけ早めにお渡しする。

分からないことは、根拠の資料を一緒に見ながら説明する。

売却をお任せいただいたら、申し込みは条件にかかわらずすべてお伝えする。

手数料は、法律の範囲で、最初にきちんとお見せする。

どれも当たり前のことですが、当たり前のことを当たり前にやり続けるのが、一番大事なんだと、今回の数字を見てあらためて思いました。

それから、ほかの会社と取引していて、「この説明、なんだかおかしい気がする」と感じている方がいたら、遠慮なく相談してください。

業界団体の理事としても、そういう声を聞くことは、業界をよくしていくために必要なことだと思っています。

931件という数字が、来年は少しでも減っていてほしい。

そう思いながら、この記事を書きました。

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