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二世帯住宅で、玄関を一つにするか、二つにするか。

この選択だけで、建てたあとの税金の扱いが変わることがある、というのはご存じでしょうか。

玄関や台所、トイレ、お風呂がそれぞれの世帯にそろっていて、壁で区切られた二世帯住宅は、不動産取得税などで「2戸の住宅」として扱われることがあります。

2戸として扱われると、1戸ごとに控除や軽減が受けられるので、税金が安くなる場合があります。

でも、玄関を一つにして共有すると、この扱いからは外れます。

一方で、相続のときに使える「小規模宅地等の特例」という税金の特例では、建物をどう登記するかによって、使えるかどうかや、使える範囲が変わってきます。

二世帯住宅は、間取りの話だけでなく、お金と税金と、家族の気持ちが全部からみ合う家づくりです。

建築費が上がり続けている今、「玄関とキッチンとお風呂を全部二つずつ」という完全分離型の二世帯住宅は、なかなか手が届かなくなってきました。

そこで関心が高まっているのが、玄関だけ、あるいはお風呂だけを共有して、それ以外は分けるといった「部分共有型」の二世帯住宅です。

今日は、部分共有型の二世帯住宅について、どこを共有して、どこを分けるのか、それぞれの損得を比べながら、失敗しないための考え方を書いてみます。

二世帯住宅の3つのかたち

まず、二世帯住宅の大きな分け方を整理しておきます。

	完全同居型	部分共有型	完全分離型
どんな家か	寝室以外はほぼすべて共有	玄関・浴室・キッチンなどの一部を共有	玄関から水回りまですべて別
建築費	一番おさえやすい	中間	一番かかる
プライバシー	確保しにくい	共有する場所しだい	確保しやすい
助け合いやすさ	とても助け合いやすい	助け合いやすい	意識しないと距離ができる
光熱費の分け方	分けにくい	分け方を工夫する必要がある	分けやすい
将来の使い方	一世帯の家として使いやすい	間取りしだい	片方を貸すなど、使い道を広げやすい

完全分離型は、キッチン、浴室、トイレ、洗面、玄関がそれぞれ二つずつ必要なので、そのぶん建築費が上がります。

設備の費用だけでなく、配管や電気の配線、それぞれの空間の広さも必要になるので、全体の床面積も大きくなりがちです。

部分共有型は、その中間です。

共有する場所を減らせば減らすほどプライバシーは守りやすくなり、共有する場所を増やせば増やすほど建築費はおさえやすくなります。

どこを共有するかの組み合わせで、家族に合った形を選べるのが、部分共有型の一番の良さです。

共有する場所ごとの、損と得

部分共有型を考えるときは、場所ごとに「共有したらどうなるか」を考えていくと、整理しやすくなります。

玄関を共有する

得なところ

• 玄関を一つにすると、そのぶんの床面積と建築費をおさえられます
• 外から見て一軒の家に見えるので、外観がすっきりします
• 出入りのときに顔を合わせるので、自然と様子が分かります。親が年をとってきたときの見守りにもなります

気になるところ

• 帰ってくる時間や、来客がお互いに分かってしまいます
• 靴や傘、子どものおもちゃなどで、玄関が散らかりやすくなります
• 先ほど書いたように、税金の上で「2戸の住宅」として扱われなくなります

工夫のしかた 玄関を共有する場合は、玄関ホールから先で、それぞれの世帯の入口を分けておくのがおすすめです。

玄関を入ったら、すぐに親世帯のドアと、子世帯の階段がある。こうしておけば、玄関で顔を合わせても、その先の生活には入り込まずに済みます。

靴箱は世帯ごとに分けて、たっぷり容量をとっておいてください。

新潟の冬は、長靴やスノーブーツ、スコップ、除雪の道具まで玄関に置くことになります。

土間の収納を広めにとっておくと、玄関が散らかりにくくなります。

キッチンを共有する

得なところ

• キッチンは設備の中でも高いので、一つにすると建築費を大きくおさえられます
• 食事を一緒にとることが多い家族なら、料理の手間も分担できます

気になるところ

• 料理の仕方、味付け、片付け方、冷蔵庫の使い方など、毎日の細かいことで気をつかいます
• 食事の時間が違うと、使う時間が重なったり、片付けのタイミングでぶつかったりします

工夫のしかた キッチンの共有は、うまくいく家族と、そうでない家族がはっきり分かれるところです。正直に言うと、ここは一番慎重に考えてほしいところです。

迷う場合は、メインのキッチンは一つにして、もう一方の世帯にミニキッチン（お湯を沸かしたり、簡単な調理ができる小さなキッチン）を付ける、という方法もあります。

朝のコーヒーや、夜のちょっとした軽食は自分たちの場所で済ませられるだけで、気持ちの余裕がずいぶん違います。

お風呂を共有する

得なところ

• 浴室は、設備と工事の費用がかかる場所なので、一つにすると建築費をおさえられます
• 浴室を一つにして広めにとれば、介助が必要になったときにも使いやすくなります

気になるところ

• 入る時間が重なったり、順番に気をつかったりします
• 夜遅く帰ってくる世帯がお風呂を使う音が、もう一方の世帯に響くことがあります
• お湯の使い方や掃除の分担で、不満がたまりやすい場所でもあります

工夫のしかた お風呂を共有する場合は、脱衣所と洗面所を分ける、洗面台を二つにする、といった工夫で、朝の混雑はかなり減ります。

浴室そのものは共有しても、シャワーブースだけもう一つ付ける、という方法もあります。

トイレと洗面

トイレは、共有しないことを強くおすすめします。

トイレは使う回数が多く、朝や夜中に重なりやすい場所です。

高齢になると夜中にトイレに起きる回数も増えるので、それぞれの世帯の寝室の近くに、トイレを一つずつ置いておくと安心です。

洗面台も、朝の身支度の時間が重なりやすいので、できれば世帯ごとに分けたいところです。

洗濯と物干し

意外と見落とされがちなのが、洗濯です。

洗濯機を一台にするか二台にするか、干す場所をどうするか。

新潟は冬に外に干せない日が多いので、室内に干すスペースの取り合いになることもあります。

洗濯の量やタイミングは、世帯によってかなり違います。

洗濯機置き場と室内干しのスペースは、世帯ごとに分けておくと、ぶつかりにくくなります。

リビングを共有する

リビングを共有すると、家族が自然と集まる場所になる一方で、それぞれの世帯がくつろげる場所がなくなってしまうことがあります。

リビングを共有する場合でも、それぞれの世帯に、ちょっとくつろげる部屋（小さな居間や、寝室を広めにとってソファを置くなど）を用意しておくと、気持ちの逃げ場ができます。

よくある組み合わせのパターン

ここまでの話をもとに、部分共有型の二世帯住宅で、よくある組み合わせをいくつか挙げておきます。

パターン1：玄関だけ共有 玄関を一つにして、そこから先は、キッチン、浴室、トイレ、リビングをすべて世帯ごとに分ける形です。

完全分離型に近い暮らしができながら、玄関の分の費用と床面積をおさえられます。

毎日顔を合わせるけれど、生活の中には入り込まない、という距離感をつくりやすい形です。

パターン2：玄関と浴室を共有 玄関と浴室を一つにして、キッチン、トイレ、リビングは分ける形です。

浴室を一つにすることで、建築費をさらにおさえられます。

浴室を1階の親世帯側に置いて、子世帯が使いに来る、という配置がよくあります。

パターン3：キッチン以外を分けて、食事は一緒に メインのキッチンとダイニングを共有して、夕食は家族みんなで食べる。

それ以外の、リビング、トイレ、洗面はそれぞれに用意する形です。

子世帯に小さなキッチンを付けておくと、使い分けができます。

どのパターンがいいかは、家族の暮らし方によってまったく違います。

次の章で書く「暮らしの時間」をもとに考えてみてください。

失敗しやすいのは、「時間」と「音」と「お金」

二世帯住宅で、住んでから「こうしておけばよかった」という声が多いのは、だいたいこの3つです。

生活の時間が違う

親世帯は、朝が早くて夜が早い。

子世帯は、仕事で帰りが遅く、休みの日は朝がゆっくり。

小さな子どもがいれば、また違う時間で動いています。

二世帯住宅の設計を始める前に、ぜひやってほしいのが、それぞれの世帯の「平日」と「休日」の一日の流れを書き出してみることです。

何時に起きて、何時にお風呂に入って、何時に寝るのか。

誰が何時に家を出て、何時に帰ってくるのか。

これを並べてみると、どこで時間がぶつかるのか、どこを共有すると困るのかが、はっきり見えてきます。

音の問題

二世帯住宅で一番多い不満は、音だと思います。

よくあるのは、親世帯が1階、子世帯が2階という配置で、子世帯の足音や、子どもが走り回る音、夜遅くの生活の音が、1階の親世帯の寝室に響く、というものです。

音の対策で考えたいこと

• 上下の部屋の配置をそろえる：2階の子世帯のリビングや子ども部屋の真下に、1階の親世帯の寝室が来ないようにします。2階の水回りの真下には、1階の水回りを置くと、排水の音が気になりにくくなります。
• 床の遮音をしっかりする：2階の床に、遮音のためのマットや、重さのある材料を入れて、足音が下に伝わりにくくします。床の下の天井にも、吸音材を入れておくと効果があります。
• 排水管の音対策：2階のトイレや浴室の排水管が、1階の寝室の近くを通らないように計画します。排水管に遮音材を巻くだけでも、夜中の水の音はかなり和らぎます。
• 階段の位置：子世帯の階段が、親世帯の寝室の横を通らないようにします。
• 間仕切りの壁：世帯の間の壁に、断熱材や遮音材をしっかり入れておきます。

音の悩みは、上から下だけではありません。

親世帯が年をとってくると、テレビの音が大きくなったり、朝早くから台所で物音がしたりして、それが子世帯に気になる、ということもあります。

お互いさまの部分もあるので、世帯の間の壁と床は、両方向の音を意識して考えておいてください。

音は、建ててから直すのがとても難しいところです。

設計の段階で、間取りと一緒に考えておいてください。

お金の分け方

もう一つ、あとで揉めやすいのが、お金です。

建てるときの費用をどう出し合うか。

住宅ローンを誰が借りるか。

毎月の光熱費をどう分けるか。

固定資産税を誰が払うか。

修繕の費用はどうするか。

家族なので、かえって言いにくいことがあります。

最初にきちんと決めておかないと、住み始めてから、少しずつ不満がたまっていきます。

よく聞く「こうしておけばよかった」

二世帯住宅に住んでいる方から、よく聞く後悔の声を、いくつか挙げておきます。

特定のお宅の話ではなく、いろいろな方から聞く話をまとめたものです。

「お風呂を一緒にしたら、夜に入りにくくなった」

子世帯の帰りが遅く、夜10時過ぎにお風呂に入ると、親世帯の寝室に音が響いて気をつかう。

結局、シャワーだけで済ませる日が増えてしまった。

浴室の位置と、親世帯の寝室の距離をもう少し考えておけばよかった、という話です。

「玄関が一つなのはいいけど、靴があふれる」

玄関を共有したのはよかったけれど、二世帯分の靴、傘、子どもの外遊びの道具、冬の長靴とスコップで、玄関がいつも散らかっている。

土間の収納を、もっと広くとっておけばよかった。

「キッチンを一緒にしたのが、一番気をつかう」

最初は、料理を分担できて楽だと思っていた。

でも、冷蔵庫の中の物の置き場所、調味料の好み、洗い物のタイミングなど、小さなことで気をつかう毎日になった。

ミニキッチンだけでも付けておけばよかった。

「子どもが大きくなって、2階の足音が気にならなくなった代わりに、夜遅くの生活音が気になるようになった」

子どもが小さいうちは走り回る音、大きくなると夜遅くまでの生活の音と、音の悩みは子どもの成長とともに変わっていきます。

床の遮音は、最初にしっかりやっておけばよかった、という声は本当に多いです。

「お金のことを、ちゃんと話しておけばよかった」

光熱費や修繕の費用の分け方を、なんとなくのまま住み始めて、何年かたってから不満が出てきた。

決めにくいことほど、最初に決めておいたほうがいいです。

どれも、建てる前に少し考えておけば、防げたかもしれないことです。

部分共有型は、どれくらい費用をおさえられるのか

「完全分離型と比べて、部分共有型にするとどれくらい安くなりますか」というのも、よく聞かれる質問です。

正直に言うと、これは一概には言えません。

家の大きさや、設備のグレード、どこを共有するかによって、まったく変わるからです。

ただ、考え方としては、共有する設備が一つ減るごとに、その設備の本体の費用と、配管や電気の工事の費用、そしてその設備を置くための床面積の分が減る、ということです。

キッチンや浴室は、設備の中でも費用が大きいものです。

どちらか一つを共有にするだけで、全体の費用が、数百万円単位で変わることもあります。

玄関も、ドアや土間、収納、外まわりの工事を含めると、一つ減らすだけで、それなりの差になります。

一方で、共有するために、浴室を広めにしたり、洗面台を二つにしたり、収納を増やしたりすると、そのぶんの費用は増えます。

単純に「共有すれば安くなる」というより、「何を共有して、そのかわりに何を足すか」で、費用のバランスを考えていくことになります。

設計の早い段階で、「完全分離型にした場合」「玄関だけ共有した場合」「玄関と浴室を共有した場合」のように、いくつかの案で概算の費用を比べてみるのがおすすめです。

数字で比べると、家族の中での話し合いも進めやすくなります。

光熱費のメーターは、どう分ける？

部分共有型の二世帯住宅で、よくいただく質問が、光熱費の分け方です。

電気

電気は、分電盤を世帯ごとに分けて、それぞれ別に電力会社と契約する方法があります。

世帯ごとに契約すれば、使った分だけそれぞれに請求が来るので、分かりやすくなります。

ただ、玄関や廊下、共有している浴室などの電気をどちらの契約にするかは、決めておく必要があります。

別々に契約できる条件は電力会社や建物の造りによって違うので、設計の段階で確認しておきます。

ガス

ガスも、メーターを二つ付けて、世帯ごとに契約することができる場合があります。

都市ガスかプロパンガスかによっても違うので、ガス会社に確認してください。

オール電化にして、ガスを使わない、という選び方もあります。

水道

水道は、自治体によって扱いが違います。

一つの建物に、世帯ごとに水道のメーターを付けられるかどうか、付けられる場合の条件や費用は、水道局に確認が必要です。

メーターを一つにする場合は、子メーター（自分たちで付ける、使用量を確認するためのメーター）を付けて、使った量で分ける方法もあります。

分けすぎないのも、一つの考え方

光熱費をきっちり分けるために、メーターを全部二つずつにすると、そのぶん基本料金が二つかかります。

「光熱費は、だいたい半分ずつ」「親世帯の分は子世帯が払う、そのかわり固定資産税は親世帯が払う」など、家族の中でざっくりとしたルールを決めておくのも、一つの方法です。

大事なのは、分け方そのものより、お互いに納得していることだと思います。

税金と登記で、知っておきたいこと

最後に、冒頭で触れた税金のことを、もう少し詳しく書いておきます。

ここは家族の状況で大きく変わるところなので、必ず専門家に相談しながら決めてください。

「2戸の住宅」として扱われるかどうか

二世帯住宅が、不動産取得税などで「2戸の住宅」として扱われるには、一般的に次の2つの条件を両方満たす必要があります。

• 構造上の独立性：それぞれの世帯の住まいが、壁や天井、床で完全に区切られていること（襖や障子で区切られているだけでは認められません。世帯の間に行き来できるドアを補助的に付ける程度なら、認められることがあります）
• 利用上の独立性：それぞれの世帯に、玄関、台所、トイレ、お風呂などがそろっていること（どれか一つでも共有していると認められません）

愛知県の案内には、こうした条件が分かりやすくまとめられていました。

新潟県でも、考え方は基本的に同じだと思いますが、最終的な判断は県税事務所や市町村の窓口で確認してください。

2戸として扱われると、不動産取得税の控除や、固定資産税の軽減が、1戸ごとに受けられる場合があります。

ただ、部分共有型では、玄関などを共有しているので、この扱いにはならないことが多いです。

「税金で得をするために、玄関を二つにしよう」と考えるより、「暮らしやすさとして、玄関を二つにする価値があるか」で考えて、そのうえで税金の違いも比べてみる、という順番がいいと思います。

相続のときの「小規模宅地等の特例」

親が亡くなったときの相続税では、亡くなった人が住んでいた土地の評価を大きく減らせる「小規模宅地等の特例」があります。

二世帯住宅の場合、建物をどう登記しているかで、この特例の使い方が変わります。

• 建物を世帯ごとに分けて登記する（区分所有の登記をする）と、それぞれが別の家として扱われて、特例が使える範囲が限られることがあります
• 建物を一つの建物として登記して、親子で共有の名義にしている場合などは、同居している親族として、特例を使える範囲が広くなることがあります

相続税がかかるかどうかは、財産の額や家族の構成によって違います。

二世帯住宅を建てる前に、税理士に相談して、登記の仕方まで決めておくことをおすすめします。

住宅ローンの組み方

二世帯住宅の住宅ローンには、親子で一つのローンを引き継いでいく「親子リレーローン」や、それぞれが別々にローンを借りる「ペアローン」などの組み方があります。

誰がどれだけ借りるかによって、住宅ローン減税を受けられる人や額、建物の持ち分の名義も変わってきます。

お金を出した割合と、登記の持ち分が合っていないと、贈与税の問題が出ることもあるので、ここも専門家に相談しながら決めてください。

将来のことも、少しだけ考えておく

二世帯住宅は、建てたときの家族の形が、ずっと続くわけではありません。

親世帯が高齢になって介護が必要になる。

親世帯がいなくなって、子世帯だけで住むことになる。

子どもが独立して、子世帯も二人になる。

こうした将来の変化に合わせて、間取りを変えやすくしておくことも、大事なポイントです。

• 親世帯の部屋は、段差をなくし、廊下やトイレを広めにして、車椅子でも使いやすくしておく
• 1階だけで生活が完結できるようにしておく
• 将来、親世帯の部分を、子世帯の部屋や、貸し部屋として使えるようにしておく
• 世帯の間の壁に、あとからドアを付けられるようにしておく

空き家の相談を受けている立場から、もう一つだけ書いておきます。

二世帯住宅は、親世帯がいなくなったあと、片方の住まいがまるごと使われなくなることがあります。

完全分離型なら、空いた側を貸すこともできますが、玄関や浴室を共有している部分共有型は、他人に貸すのが難しくなります。

使わない部屋が増えて、掃除や暖房、固定資産税の負担だけが残る、ということにもなりかねません。

空いた側を、子どもの家族が使うのか、仕事部屋や趣味の部屋にするのか、あるいは減築して小さくするのか。

建てるときに、ざっくりとでも考えておくと、あとで困りにくくなります。

将来のことを全部決める必要はありません。

でも、「もしこうなったら、こう使える」という逃げ道を、間取りの中にいくつか用意しておくと、家族の形が変わっても、長く住み続けられる家になります。

新潟の二世帯住宅で、気をつけたいこと

新潟で二世帯住宅を建てる場合に、特に気をつけたいことも書いておきます。

冬の暖房と光熱費 二世帯住宅は、家が大きくなるぶん、暖房の費用がかかります。

断熱と気密をしっかりして、少ないエネルギーで家全体を暖められるようにしておくことが、光熱費の不満を減らす一番の方法です。

雪かきの分担 玄関の前、駐車場、屋根から落ちた雪。

冬の雪かきを、どちらの世帯がどこまでやるのか、決めておくと揉めにくくなります。

親世帯が高齢になってきたら、子世帯が担当する範囲を広げる、といった話もしておくといいと思います。

駐車場 新潟は車がないと暮らしにくい地域なので、二世帯住宅では車が3台、4台になることも珍しくありません。

雪を置く場所も考えると、駐車場は思った以上に広さが必要です。

最初にやってほしいのは、紙1枚の家族会議

二世帯住宅の打ち合わせを始める前に、ぜひやってほしいことがあります。

親世帯と子世帯で、それぞれ紙を1枚用意して、次のことを書いてもらうことです。

• 平日と休日の、一日の時間の流れ
• 絶対に分けたいもの
• 共有してもいいもの
• 相手に手伝ってほしいこと
• 相手を手伝えること
• 建てるお金と、毎月のお金の出し方の希望

書いたら、お互いに見せ合ってください。

意外と、「お風呂は一緒でもいいと思っていた」「キッチンだけは分けたいと思っていた」と、思っていたことが違っていることに気づきます。

それに気づくのは、建てる前のほうが、ずっといいです。

清新ハウスでは、この紙1枚から、一緒に間取りを考えていきます。

二世帯住宅は、どこを共有して、どこを分けるかの組み合わせが無限にあります。

家族それぞれの暮らしと気持ちを聞きながら、気兼ねなく、でもいざというときには助け合える、ちょうどいい距離感の家を、一緒に探していけたらと思っています。

紙1枚、書けたら、それを持って相談に来てください。

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