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相続した実家を売却したとき、「利益」が出ると税金（譲渡所得税）がかかります。

でも待ってください。条件を満たせば、売却益から最大3,000万円を控除できる特例があります。

これを知っているかどうかで、納める税金が数十万〜数百万円変わることがある。

「どうせ税金かかるんだろ」と諦めている人、ちょっと待ってください。

この特例を使えば、譲渡所得税がゼロになるケースだってあります。

逆に言います。この特例を知らないまま売ってしまうと、払わなくていい税金を払うことになります。

相続した空き家を売る予定がある方は、今すぐ確認してください。

「3,000万円特別控除（空き家特例）」って何？

正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です（所得税法等）。

相続した空き家を売ったとき、譲渡所得（売却益）から最高3,000万円を控除できる制度です。

例えば、取得費が不明で「みなし取得費（売却価格の5%）」で計算した場合、売却価格が3,000万円以下であれば、この特例で譲渡所得税がゼロになる可能性があります。

制度の期限は2027年12月31日まで延長されています。

ただし、期限内に売れば何もしなくていいわけではなく、厳格な適用条件があります。

条件を一つでも満たさないと特例は受けられません。ここが肝心なので、順番に確認していきます。

適用のための5つの条件。ひとつでも外れたらアウト

条件①：対象の建物が「1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたもの」

対象は、被相続人の居住の用に供していた「昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地」に限られます。

昭和57年以降に建てられた建物は対象外です。

まず建築年を確認してください。

建築確認通知書または登記簿謄本で確認できます。

「古い家だから対象だろう」と思い込まず、必ず書類で確認する。

これが基本です。

条件②：売却する前まで「被相続人（亡くなった親等）が居住していた」こと

亡くなった方（被相続人）が生前に住んでいた家が対象です。

賃貸に出していた家・すでに空き家だった家（被相続人が住まなくなってから3年を超える等の場合）は対象外になる可能性があります。

「親はもう何年も施設にいたんだけど」というケースはグレーゾーンになりやすい。

細かい要件は税理士に確認することをすすめます。

条件③：相続発生から「3年目の12月31日まで」に売却

相続が開始した日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。

例えば2023年6月に親が亡くなった場合、2026年12月31日が期限です。

「3年後の日」ではなく「3年目が終わる年の大晦日まで」という計算なので、注意が必要です。

これが最もやらかしやすい条件です。

「そのうち売ればいい」と先延ばしにしている間に期限が切れた、というケースを実際に何件も見てきました。

はっきり言って、期限切れは取り返しがつきません。

条件④：売却価格が「1億円以下」であること

土地と建物の合計売却価格が１億円を超えると、特例は一切受けられなくなります。

分割して売却した場合も、通算して判定されるため注意が必要です。

都市部の好立地な物件では注意が必要な条件です。

「少しずつ売ればいい」は通用しません。

条件⑤：建物を「耐震基準に適合」させるか「解体して更地」にすること

旧耐震基準（1981年以前）の建物をそのままの状態で売却しても、原則として特例は受けられません。

選択肢は2つです。

選択肢A：耐震リフォームをしてから売る 建物を耐震基準に適合させる改修工事を行い、「耐震基準適合証明書」を取得した上で売却する。

選択肢B：解体して更地にしてから売る 建物を取り壊して更地の状態で売却する。

ただし更地にして売る場合、相続してから取り壊すまでの間や、更地にしてから売却するまでの間に、その土地を駐車場として貸し出したり、資材置き場として利用したりすると適用不可となってしまいます。

更地にした後、売れるまでの間に「もったいないから駐車場にしよう」は絶対にやってはいけません。

2024年の大きな改正：「買主が耐震改修・解体」でもOKになった

これは非常に重要な改正なので、きちんと伝えます。

以前は「売主が耐震改修または解体を行った後でなければ特例が使えない」というルールでした。

解体費用を自分で出してから売るのは、資金的な負担が大きかった。

2024年1月1日以降の売却から、売買契約などに基づき、売却後、買い主が譲渡の日の属する年の翌年の2月15日までの間に、耐震改修または取り壊しを行った場合でも適用対象となりました。

つまり「建物が残ったまま売って、買い手が解体してくれる」という形でも、特例が使えるようになりました。

これは実務的に非常に大きな緩和です。

ただし期限がある。「翌年の2月15日まで」に買い手が工事を完了させる必要があります。

買い手と売買契約を結ぶ際に、この条件を契約に盛り込んでおくことが必要です。

相続人が3人以上の場合は「2,000万円」に上限が下がる

2024年以降の譲渡において相続人が３人以上いる場合は、１人あたりの控除上限が2,000万円に引き下げられるため注意が必要です。

兄弟が多い家庭での相続では、この点が影響してくる可能性があります。

「自分は相続人が何人いるか」を確認しておいてください。

「耐震リフォームして売る」vs「解体して更地で売る」、どっちが得か

迷う人が多いので、整理します。

耐震リフォームして売る場合

• 建物に価値があれば「土地＋建物」として高く売れる可能性がある
• 耐震リフォームの費用が必要（数十万〜数百万円程度、建物の状態による）
• 耐震改修後の建物に魅力があれば買い手が付きやすい

解体して更地で売る場合

• 解体費用が必要（木造住宅の場合100万〜200万円程度）
• 更地の方が買い手の選択肢が広がりやすい（駐車場・新築・店舗等に使える）
• 2024年以降は「買い手が解体する」形でも特例適用可能なので、解体費用を自分で出さずに済む選択肢が増えた

正直な判断基準

建物の状態が良く、耐震リフォームのコストが抑えられ、建物付きの方が高く売れる見込みがあるなら耐震リフォームを検討する価値あり。

建物の状態が悪く、解体費用と耐震リフォーム費用を比べても大差ないなら、更地か「買い手に解体してもらう」形が合理的。

これは物件の状態・立地・建物の市場価値によって変わるため、「どちらが得か」は現地を見ないと判断できません。

特例を受けるための申告手続き

特例は「自動的に適用される」ものではありません。確定申告をして、自分で申告する必要があります。

売却した翌年の2月16日〜3月15日の確定申告期間中に、税務署に申告します。

必要な書類（一例）：

• 売買契約書のコピー
• 相続したことを証明する書類（遺産分割協議書・戸籍謄本等）
• 被相続人の居住を証明する書類（住民票の除票等）
• 耐震基準適合証明書（耐震リフォームした場合）
• 市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」

この「被相続人居住用家屋等確認書」は、市区町村の窓口で申請して取得します。

売却前から準備を進めておく必要があります。

売却後に「あの書類が必要だった」となってからでは遅い場合があります。

手続きは複雑なので、税理士に依頼するのが確実です。

失敗しないための「やってはいけないこと」チェックリスト

最後に、この特例を使いたいのにやらかしがちなNGを整理します。

❌ 相続から3年目の12月31日を過ぎてから売った → 特例は使えません。期限はビタ一文延びません。今すぐ期限を確認してください。

❌ 空き家になってから賃貸・駐車場として貸していた期間がある → 被相続人が居住していた事実を証明できなくなる可能性があります。

❌ 解体後、売れるまで更地を駐車場として貸した → 特例の適用対象外になります。解体から売却まで、土地を一切他の用途に使わないこと。

❌ 共有者が複数いるのに1億円の上限をチェックしていなかった → 共有者全員の売却分を通算して1億円超かどうかが判定されます。分割売却しても合算されます。

❌ 確定申告を忘れた・期限を過ぎた → 特例は申告しなければ適用されません。売却した年の翌年3月15日までに必ず申告を。

まとめ

相続した空き家の3,000万円特別控除について、覚えておいてほしいポイントです。

• 1981年5月31日以前に建てられた建物が対象。まず建築年を確認する
• 相続から3年目の12月31日が売却期限。これを過ぎると使えない
• 売却価格は1億円以下でないと適用不可
• 売却前に「耐震リフォーム」か「解体・更地」が原則必要。2024年以降は「買い手が翌年2月15日までに解体・耐震改修」でもOK
• 相続人が3人以上の場合、控除上限は2,000万円に引き下げ（2024年以降）
• 特例は確定申告が必要。市区町村の確認書も事前に準備する
• 解体後・特例期間中に土地を駐車場等に使うのは絶対NG

相続した空き家の売却は「期限」との戦いです。

「そのうち動こう」が一番怖い。

気がついたら期限切れというのが、この特例で最もよくある後悔です。

「うちの実家、この特例使えるかな？」と思ったら、今すぐ相談してください。

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