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中古住宅を買おうと決めたとき、多くの方が不動産会社の担当者さんと一緒に内見に行きます。

でも、正直に言います。

不動産会社の担当者さんは、売買のプロです。建物のプロではありません。

床の傾き、天井のシミ、壁のひび割れ、床下の状態、こうした「建物の健康状態」を正確に読み取るには、建築の専門知識と現場経験が必要です。

どれほど誠実な不動産会社の担当者さんでも、「建物を見る目」と「リフォームコストを見積もる目」は、経験者や建築士には及びません。

今回は、中古住宅の購入で後悔しないために、ぜひ取り入れてほしい「プロ同行点検」についてお話しします。

「見た目がきれいな家」が怖い理由

中古住宅の内見では、「見た目がきれいだから大丈夫」と判断してしまいがちです。

しかし、これが最も危険な思い込みのひとつです。

築15年以上の物件では、表面をリフォームしてきれいに見えていても、見えない場所（床下・小屋裏・壁内）で深刻な問題が進行していることが少なくありません。

実際に私が同行点検した物件でも、こんなケースがありました。

• 内装がフルリフォームされてピカピカの物件の床下に潜ったところ、土台が腐食しており、補修に200万円以上かかることが判明
• 「雨漏りはない」と売主が言っていた物件の小屋裏を確認したところ、過去の雨漏りによる野地板のカビ・腐食が広範囲に及んでいた
• 築30年の物件で「シロアリ処理済み」と説明されていたが、床下に潜ると束柱（基礎の上の柱）が根本から食害を受けていた

「見た目がきれいだから安心」ではなく「見えない場所を確認したから安心」

この違いが、中古住宅購入の明暗を分けます。

「プロ同行点検」とは何か。3つの選択肢

中古住宅の購入前に「建物のプロに見てもらう」方法には、主に3つの選択肢があります。

選択肢①：インスペクション（既存住宅状況調査）

国土交通省が定める基準に従い、建築士等の有資格者が建物の状況を調査する公的な制度です。

2018年の宅建業法改正により、不動産会社は売買契約時にインスペクションの実施状況を重要事項として説明することが義務付けられました。

費用は5万〜15万円程度が相場で、調査結果は書面で報告されます。

インスペクションの主な調査内容

• 基礎・外壁・屋根の状態確認（ひび割れ・変形・欠損等）
• 床・柱・梁等の構造部材の傾きや変形の確認
• 雨漏りの痕跡・水染みの有無

インスペクションは「現状の状態把握」を主目的とした公的な調査であり、「問題の有無を白黒つける」ものです。

選択肢②：建築士への同行依頼（私へのご相談）

インスペクションよりも一歩踏み込んだ視点が欲しい場合、建築士やリフォーム経験も豊富な専門家に直接同行してもらうという方法があります。

私へのご依頼の場合、単に「状態の有無」を確認するだけでなく、以下まで含めたアドバイスを一緒に現場で行います。

• 発見した問題の「重大度・緊急度」の判断
• 補修・リフォームにかかる費用の概算（「この程度の雨漏りなら○○万円程度で直せます」）
• 購入すべきか・どこを直せば住めるかの実務的な意見
• 将来のリノベーション計画の相談
• ズバリぶっちゃけた話

「この家、買っていいですか？」という判断を一緒にする、それが私の同行点検の役割です。

選択肢③：リフォーム会社と一緒に見てもらう

「この家を買ったらどこをリフォームしたいか」が決まっている方には、購入前の内見にリフォーム会社の担当者を同行してもらうという方法も有効です。

実際に工事する立場から「この状態ならリフォームにいくらかかるか」を現場で概算してもらえるため、購入後の資金計画が格段に立てやすくなります。

「不動産会社の見積もりと、実際のリフォーム費用が全然違った」というトラブルを防ぐためにも、リフォーム会社との事前同行は非常に有効です。

「不動産会社の許可を取る」という大切なステップ

プロ同行点検を実施する際に、忘れてはならない重要なポイントがあります。

必ず事前に不動産会社（および売主）の了承を得てから専門家を同行させてください。

不動産会社への許可なく第三者を連れ込むことは、売主や不動産会社との関係を損なう可能性があります。

また、内見時に床下に潜ったり小屋裏を確認したりするには、物件の管理者の許可が必要です。

依頼の仕方の例

「専門家（建築士）に同行してもらって内見したいのですが、ご了承いただけますか？」

誠実な不動産会社であれば、この依頼を断る理由はありません。

むしろ「どうぞ」とスムーズに了承してもらえるはずです。

もし「それはちょっと…」と渋る対応をされた場合、その反応自体が物件または会社への信頼度を測る材料になります。

自信がない証拠だと私は思います。

特に重要！「床下」と「小屋裏（天井裏）」の確認

プロ同行点検の中で、最も重要度が高い確認箇所が「床下」と「小屋裏」です。

この2箇所は、一般の方がほぼ確認しない場所であり、かつ深刻な問題が潜んでいるケースが多い場所でもあります。

床下チェックで分かること

床下は住宅の「健康状態」が最も如実に現れる場所です。

① シロアリ被害の確認

シロアリは土台・大引き・束柱など、地面に近い木部を好んで食害します。

表面は正常に見えても、内部がスカスカになっているケースも多く、経験を持つ専門家が実際に触れて確認することが重要です。

② 木材の腐朽・含水率の確認

水回り（浴室・トイレ・キッチン）の床下は、長年の水漏れ・湿気によって木材が腐朽しているケースがあります。

見た目では分からない腐朽を、専門家は触れた感触・色・臭いから判断します。

③ 基礎の状態確認

基礎コンクリートのひび割れの種類（表面的なヘアクラックか・構造的な貫通クラックか）を床下から確認できます。

上から見るだけでは分からない基礎の状態が、床下に潜ることで初めて明らかになります。

④ 断熱材の状態確認

床下断熱材の有無・劣化状態・脱落の有無を確認します。

断熱材が落ちていたり、濡れていたりする場合は、床の冷たさや光熱費の増大につながります。

小屋裏（天井裏）チェックで分かること

天井裏は、屋根に関する問題が集約される場所です。

① 雨漏りの痕跡確認

「今は雨漏りがない」と言われていても、小屋裏の木材に水染み・黒ずみ・カビが残っていれば、過去に雨漏りがあった証拠です。

修理済みの場合でも、修繕の品質や再発リスクを確認できます。

② 野地板・垂木の状態確認

屋根の下地となる野地板・垂木の腐食やカビの有無を確認します。

表面から見えない屋根内部の状態を知る唯一の方法です。

③ 断熱材の状態確認

天井断熱材の充填量・劣化・ずれを確認します。

断熱不足の小屋裏は、夏の猛暑・冬の寒さに直結します。

④ 換気状態の確認

小屋裏の換気が適切かどうかを確認します。

換気不足の小屋裏は、結露・カビの温床になります。

プロ同行点検が「価格交渉」のカードになるかもしれない

プロ同行点検のメリットは、「問題を見つけること」だけではありません。

発見された問題が「購入後に修繕が必要な費用」として具体的に提示できれば、売主への価格交渉の根拠として使える場合があります。

例えば「床下のシロアリ処理と木部補修に約50万円かかる見込みです」という専門家の見解があれば、「その分の値引きをお願いできますか？」という交渉が、根拠を持って行えます。

感情的な値引き交渉ではなく、専門家の調査に基づいた「合理的な価格調整の提案」として交渉できることが、購入者にとって大きなアドバンテージになります。

もちろん、値引きに応じてもらえるかどうかは売主側の判断ですが、「何も発見しなかった場合」よりも交渉の余地が生まれることは確かです。

同行点検のリアルな流れ

実際に清新ハウスに同行点検を依頼した場合の流れをご説明します。

STEP 1：ご相談・日程調整

LINEまたはお電話でご連絡ください。物件の概要（所在地・築年数・規模等）と内見予定日をお知らせください。

STEP 2：不動産会社への許可確認

購入希望者（お客様）の方から不動産会社に「建築士を同行させたい」と伝えていただきます。必要に応じて連絡の文例をお伝えします。

STEP 3：現地での同行点検（約2〜3時間）

室内の目視確認から始まり、床下への潜入・小屋裏の確認・外壁の点検まで、主要な部位を順番に確認します。気になる箇所はその場で直接説明します。

STEP 4：その場でのアドバイスとまとめ

点検後、「購入すべきか」「どこを直す必要があるか」「費用感はどのくらいか」について、率直にお伝えします。

STEP 5：必要に応じてリフォーム計画の相談

「この物件を買ったらこんなリフォームができる」という提案まで含めて、ご相談に応じます。

まとめ

中古住宅購入前のプロ同行点検について、覚えておいてほしいポイントをまとめます。

• 不動産会社の担当者は売買のプロ。建物の状態を診断するには建築士の目が必要
• 「見た目がきれい」は安心の根拠にならない。見えない場所（床下・小屋裏）に問題が潜む
• プロ同行点検の選択肢は「インスペクション」「建築士への直接依頼（清新ハウス）」「リフォーム会社との同行」の3つ
• 事前に不動産会社の了承を得ることが重要
• 床下と小屋裏の確認が最も重要な2箇所
• 問題が発見された場合、具体的な修繕費用の見積もりが価格交渉のカードになりうる
• 清新ハウスへの同行点検依頼は、LINEから気軽にご相談を

「この家を買っても大丈夫かな」という不安を持ったまま購入するのと、専門家の目を通して「大丈夫」と確認してから購入するのとでは、その後の安心感がまったく違います。

中古住宅の購入を検討している方、ぜひ一度ご相談ください。

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