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「実家を相続したけれど、名義は昔のまま……」という方に、今すぐ知ってほしい大切なお話があります。

2024年に始まった「相続登記の義務化」から丸2年が経ち、2026年現在、いよいよ未登記の空き家に対する行政のチェック体制が整ってきました。

放置していると、ある日突然「10万円以下の過料」の通知が届く可能性もあります。

お盆休みに家族が集まる前に、まずは自分の実家が大丈夫かを確認する簡単な方法と、プロが教える安心の解決ルートをご紹介します。

相続登記の義務化、あらためて基本をおさらい

令和6年（2024年）4月1日、不動産登記法の改正により、相続登記の申請が法律上の義務になりました。

相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をする必要があります。

遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、別途、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記をしなければなりません。

正当な理由がないのにこの申請義務を怠ると、不動産登記法第164条第1項に基づき、10万円以下の過料が科される可能性があります。

ここで重要なのは、この義務化は2024年4月1日より前に発生した相続（つまり、何十年も前に亡くなった祖父母の名義のままの不動産）にも遡って適用されるという点です。

この場合の期限は、令和9年（2027年）3月31日までと定められています。

「うちの実家は祖父の代からずっと名義変更していない」という方は、この2027年3月末という期限が、実はもう目前に迫っていることを、まず知っておいてください。

「2年経った今」何が変わったのか。過料はどう科されるのか

「義務化されたら必ず10万円取られる」と誤解されている方が多いのですが、実際にはすぐに過料が発生するわけではありません。

過料が科されるまでには、段階的な手続きが踏まれます。

ステップ①：法務局からの「催告」

登記官が、登記されていない不動産を発見した場合、まず相続人に対して、相当の期間を定めて「登記申請をするように」という催告（さいこく）を行います。

法務局は住民基本台帳ネットワーク等を用いて義務者の現在の住所を特定し、その現住所宛てに催告書を郵送する運用になっているため、登記簿上の住所を昔のまま放置していても、法務局側からは現在の住まいを把握される点に注意が必要です。

ステップ②：裁判所への通知

催告を受けてもなお、正当な理由なく期間内に登記申請を行わない場合、登記官は管轄の地方裁判所にその旨を通知します。

ステップ③：裁判所による過料の決定

通知を受けた裁判所が、事情を聴取した上で過料を科すかどうか、そしてその金額（10万円の範囲内）を決定します。

つまり、「期限を過ぎたら即座に10万円請求される」わけではなく、催告を無視し続けた場合に初めて、過料のリスクが現実化するという流れです。

ただし、これは「猶予がある」という話ではなく、催告が来た段階ですでに行政のチェックが自分の物件に及んでいることを意味します。

放置し続けることのリスクは、決して軽視できません。

なお、義務化後（2024年4月以降）に発生した相続については、3年の猶予期間があるため、最も早い過料適用は2027年4月以降と見込まれています。

一方、施行前から放置されている相続については、2027年3月31日という期限がすでに目の前に来ている点が、今最も注意すべきポイントです。

【事例】祖父名義のまま放置していた新潟市内の実家のケース

具体的なイメージを持っていただくために、実際によくあるケースをご紹介します。

状況

新潟市在住のBさん（60代）の実家は、祖父が亡くなった際（約20年前）に相続登記をしないまま、父・Bさんと世代をまたいで放置されていました。

名義は今も祖父のままです。

実家は空き家になっており、お盆に帰省した際、久しぶりに固定資産税の納付書を見て「そういえば名義、変えてなかったな」と気づいたそうです。

発覚したリスク

司法書士に相談したところ、以下の点が明らかになりました。

• 祖父の代からの相続のため、令和9年（2027年）3月31日が登記の期限に該当すること
• 相続人が複数世代にわたっており、Bさんの父の兄弟・その配偶者・子どもたちなど、想定より多くの相続人が関わっていたこと
• 相続人の一人が既に亡くなっており、その子ども（Bさんの従兄弟）にも相続権が発生している（数次相続）こと

対応

相続人が多く、遺産分割協議がすぐにまとまらない見込みだったため、司法書士のすすめで、まず「相続人申告登記」という簡易な手続きを行いました。

これは「自分がこの不動産の相続人の一人です」と法務局に申し出るだけの手続きで、これを行っておくことで、ひとまず登記申請義務を果たしたとみなされ、過料の対象から外れます。

その後、時間をかけて親族間の話し合いを進め、最終的に正式な相続登記（名義変更）を完了させました。

このケースのように、「相続人が多数で、戸籍謄本の収集や他の相続人の把握に時間がかかる」場合は「正当な理由」として認められる可能性があるとされていますが、それでも何もせず放置するのではなく、相続人申告登記という応急措置を活用することが重要です。

今すぐできる、自分の実家の状況を確認する3つの方法

まず、自分の実家の名義がどうなっているかを確認しましょう。

① 固定資産税の納税通知書を確認する

毎年送られてくる固定資産税の納税通知書の宛名を確認してください。

名義が祖父母や、すでに亡くなっている方のままになっている場合は要注意です。

② 法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する

最寄りの法務局、またはオンラインで登記事項証明書を取得すれば、現在の登記上の名義人を正確に確認できます。

手数料は書面請求で600円程度です。

③ 「所有不動産記録証明制度」を活用する

令和8年（2026年）2月2日から、法務局が特定の人の名義になっている全国の不動産を一覧的にリスト化して証明する新しい制度が始まりました。

「うちには他にも祖父名義の土地があったかもしれない」という場合、この制度を使えば、見落としがちな不動産もまとめて把握できます。

手数料は窓口請求の場合1通1,600円です。

相続登記にかかる費用の目安

相続登記を進める際の費用感も、事前に把握しておきましょう。

• 司法書士報酬：5万〜15万円程度（物件数・相続人の数・権利関係の複雑さによって変動）※相続人が大人数に渡り時間がかかる場合は、それ以上かかる場合もこざいます
• 登録免許税：固定資産税評価額×0.4%（例：評価額2,000万円の不動産なら8万円）
• 戸籍謄本等の実費：戸籍謄本450円/通、除籍謄本・改製原戸籍750円/通など

なお、相続登記を促進するため、不動産の価額が100万円以下の土地などについては、登録免許税の免税措置が令和9年（2027年）3月31日まで設けられています。

空き家によくある地方の狭小地・山林などは、この免税対象になるケースも少なくありません。

また、遺産分割がまとまらず「相続人申告登記」のみを行う場合は、登録免許税は非課税です。

放置し続けることの、もう一つのリスク

相続登記を放置していると、過料のリスクだけでなく、以下のような問題も重なってきます。

① 固定資産税は連帯債務として課税され続ける

登記をしなくても、固定資産税は相続人（共有者全員）の連帯債務として課税され続けます。

誰か一人が代表で支払い続けるケースが多く、後々の立替金の精算で親族間トラブルの火種になりがちです。

② 空き家対策特別措置法による「特定空家」「管理不全空家」指定リスク

建物の老朽化が進み、市区町村から「特定空家」または「管理不全空家」として勧告を受けた場合、敷地の住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税負担が実質的に最大6倍まで跳ね上がるリスクがあります。

③ 世代をまたぐほど相続人が増え、手続きが複雑化する

放置期間が長くなるほど、相続人がさらに亡くなって次の世代に相続権が移る「数次相続」が発生し、関係者が増えて手続きがますます複雑になります。

「今」が、最も対応しやすいタイミングです。

まとめ

相続登記の義務化について、覚えておいてほしいポイントを整理します。

• 相続登記の義務化は2024年4月1日施行だが、それ以前の相続にも遡って適用される
• 施行前の相続は令和9年（2027年）3月31日が期限。この期限が目前に迫っている
• 過料はいきなり科されるのではなく、催告→裁判所への通知→決定という段階を経る
• 遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」で応急的に義務を果たせる
• 固定資産税の納税通知書・登記事項証明書・所有不動産記録証明制度で、まず現状を確認できる
• 放置期間が長いほど相続人が増え、手続きが複雑化する

お盆で家族が集まるこの機会に、ぜひ一度、実家の名義がどうなっているか確認してみてください。

早めの対応が、将来の大きなトラブルと出費を防ぎます。

 

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新潟市から指定を受けた空き家アドバイザーとして、専門家へのご紹介も含めてサポートします。

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