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遠方に住んでいて、実家を空き家にしてしまっている方に聞きます。

最後に実家を訪れたのは、いつですか？

「去年の盆と正月」そのくらいなら、まだ大丈夫かもしれません。

でも「もう3年以上行っていない」という方、それは危険な状態です。

今、その実家の中では：

• 排水管・トイレ・洗面台の「封水（ふうすい）」が蒸発して、下水の臭いと害虫が室内に入り込んでいるかもしれない
• 湿気と換気不足でカビが広がっているかもしれない
• 雑草が伸び放題で「誰も住んでいない」と近所中に知らせている状態になっているかもしれない
• 夜間に不審者が侵入していても、誰にも気づかれない状況かもしれない

はっきり言います。空き家は「放置すれば安全」ではなく、「放置するほどリスクが積み重なる」場所です。

今回は、遠方から管理できない空き家を守るために何をすべきか？

「通水・通風・防犯チェック」の基本と、管理サービスの活用方法を話します。

放置された空き家で何が起きるのか。現場からの正直な報告

実際の空き家管理の現場で見てきたことを伝えます。

① 封水の蒸発　下水臭と害虫の侵入

これが最も多く、かつ気づかれにくい問題です。

「封水（ふうすい）」とは、トイレ・洗面台・キッチンシンク・お風呂の排水口の底に常に溜まっている水のことです。

この水は「水の蓋（ふた）」として機能しており、下水管から上がってくる悪臭・害虫・ガスを室内に入れないための重要な役割を果たしています。

人が住んでいれば、水を使うたびに封水は自然に補充されます。

でも誰も住まなくなると、封水は徐々に蒸発します。

水量・設備の状態・気温によって異なりますが、数週間〜数ヶ月で蒸発してしまうことがあります。

封水が蒸発したら何が起きるか？

下水管と室内が「封鎖なし」でつながった状態になります。

下水の臭い・コバエ・ゴキブリ・ネズミが室内に入り込む経路が開きます。

空き家を訪れたとき「なんかすごく臭い」「虫がわんさかいる」という状態の多くは、この封水蒸発が原因です。

② カビと湿気　目に見えない劣化の進行

人が住まなくなった家は、換気が止まります。

新潟の冬は特に湿気が多く、換気されない室内は急速にカビが繁殖します。

壁紙・天井・押入れ・畳、あらゆる場所にカビが広がると、リフォームや売却の際のコストが大幅に増大します。

「2年放置したら、押入れの壁が黒カビだらけだった」というケースを実際に見ています。

③ 防犯リスク　「空き家」は犯罪者に知らせる信号

管理されていない空き家は、犯罪者の視点では「入りやすい場所」です。

• 雑草が伸び放題で「誰も住んでいない」と一目で分かる
• 郵便受けに郵便物・チラシが溜まっている
• 夜間に電気がつかない
• 窓や雨戸が何ヶ月も同じ状態のまま

こうした空き家は「不審者の侵入・放火・ゴミの不法投棄」のターゲットになりやすい。

特に放火は空き家が狙われやすい犯罪として知られており、周辺住民への被害にもつながります。

④ 新潟特有のリスク　冬の凍結と積雪による被害

新潟の冬は、空き家に特有のリスクが加わります。

凍結：配管の水が凍結・膨張して、パイプが破裂する「凍結破損」が起きることがあります。

凍結破損は気づかないまま春になり、解凍とともに水が噴き出して床下・壁内が水浸しになるというケースがあります。

積雪：屋根の雪下ろしが行われないと、積雪の重さで屋根が崩落するリスクがあります。

また雪解け水が屋根の破損箇所から侵入して、内部が水浸しになることもあります。

空き家を守るための「3つの定期管理」

これらのリスクを防ぐために必要なのが「定期的な管理」です。

具体的に何をやればいいかを整理します。

① 通水（月1回以上）

すべての水回り（トイレ・洗面台・キッチンシンク・お風呂・洗濯機排水口）の水を流します。

これだけで封水が補充され、下水臭・害虫侵入を防げます。

ポイント：水を少し流すだけでなく、数秒以上水を出し続けて、封水が確実に補充されるようにする。

お風呂の排水口は意外と忘れやすい。

トイレは流すだけでOK。

冬季の注意（新潟）：冬場は水を出した後に「水抜き」が必要です。

水を出しっぱなしにした状態で帰宅すると、配管の水が凍結する危険があります。

必ず水抜きをしてから離れてください。

② 通風・換気（月1回以上）

窓を開けて室内を換気します。

数十分〜1時間程度、十分に空気を入れ替えることでカビの繁殖を抑えられます。

換気の際のポイント

• 対角線上の窓を開けることで、室内全体に空気が流れる
• 押入れ・クローゼット・床下収納も開けて換気する
• 水回り（洗面室・浴室）の換気扇を短時間でも回す

③ 防犯チェック（月1回以上）

外周・室内を点検します。

外周チェック

• 雑草の状態（繁茂していれば草刈り）
• 郵便受けの郵便物・チラシを取り除く
• 不法投棄のゴミがないか確認
• 窓・扉の施錠確認
• 不審者の侵入痕跡（ガラスの破損・扉の傷など）

室内チェック

• 雨漏り・水染みの有無
• カビ・異臭の有無
• 配管・設備の異常

「自分では行けない」場合の解決策【空き家管理サービスの活用】

「月1回管理に行くのが理想なのは分かった。でも遠方に住んでいて行けない」という方のための選択肢が「空き家管理サービス」です。

清新ハウスでは、新潟市内の空き家を対象に「定期管理サービス」を提供しています。

遠方にお住まいのオーナー様に代わって、月1回の通水・換気・防犯チェックを実施し、現状報告を写真付きでお送りします。

清新ハウスの空き家管理サービスでできること

• 月1回の定期訪問（通水・換気・外周・室内の確認）
• 現状報告（写真付きレポートを送付）
• 問題発見時の迅速な連絡と対応提案
• 草刈り・郵便物回収などのオプション対応
• 緊急時（台風・大雪後など）の臨時点検対応
• 空き家の売却・賃貸・リノベーションへの移行サポート

「ただ管理するだけではなく、最終的に空き家の問題を解決する」ことをゴールとしたサービスです。

自治体・行政との連携支援

空き家管理に関して、自治体・行政のサポート制度も整備されています。

新潟市の空き家対策

新潟市は「空き家等管理活用支援法人」を指定しており、私が理事長を務める全国空き家アドバイザー協議会もその指定法人のひとつです。

行政と連携して空き家問題に取り組む体制が整っています。

空き家バンク制度

新潟市の「空き家バンク」に空き家を登録することで、移住希望者・購入希望者とのマッチングが可能になります。

「管理を続けるのが大変」「活用する人を探したい」という場合、空き家バンクへの登録が最初のステップになります。

補助金制度

新潟市では、老朽危険空き家の除却（解体）費用や、空き家バンクを通じた改修費用への補助制度があります（内容は年度によって変わるため、最新情報は新潟市に確認を）。

「管理するか・手放すか」を決めるのは早いほど得

空き家の問題は「管理を続けながら最終的な処分・活用を決める」という方向か、「早期に売却・賃貸・リノベーションで活用する」という方向か、どちらかに向かうべきです。

「何も決めないまま管理も中途半端に続ける」が最もコストが高い選択です。

管理を続けながら活用を決める場合

まず管理体制を整える（自分で行くか・サービスを使うか）。

その間に「売る・貸す・リノベする・解体する」の方向性を家族で話し合い、段階的に実行する。

早期に手放す場合

売却・賃貸に向けた準備（家財整理・インスペクション・不動産会社への査定依頼）を進める。

「早く手放したい」という場合は、時間をかけるほど建物の状態が悪化して売却価格が下がります。

早い判断が有利です。

冬前・夏前のタイミングで「特別点検」を

新潟の空き家管理で特に重要な2つのタイミングをお伝えします。

冬前（10〜11月）の特別点検

• 水抜きの準備・確認
• 屋根・雨樋の状態確認（冬の前に修繕が必要な箇所を特定）
• 窓・扉のすき間・破損箇所の確認（吹雪による雨水侵入を防ぐ）
• 雪下ろしが必要な屋根形状かどうかの確認

夏前（5〜6月）の特別点検

• 融雪後の雨漏り・水染みの確認
• カビ・湿気の状態確認
• 雑草の状態確認（夏は繁殖が早い）
• 窓・換気扇の状態確認

冬と夏の前にしっかり点検することで、季節変動によるダメージを早期に発見・対処できます。

まとめ

空き家の通水・通風・防犯チェックについて、覚えておいてほしいポイントです。

• 封水の蒸発→下水臭と害虫侵入。月1回の通水で防げる
• 換気不足→カビの繁殖と建物劣化。月1回の換気で大幅に抑えられる
• 管理されない空き家→防犯リスク・放火・不法投棄のターゲットになりやすい
• 新潟特有のリスク：冬の凍結破損・積雪による屋根崩落
• 遠方で行けない場合は空き家管理サービスを活用する
• 行政の空き家バンク・補助金制度も活用できる
• 「管理も中途半端・活用も決まらない」が最もコストが高い。早期に方向を決める

「実家が気になっているけれど、なかなか動けない」という方、まずご相談ください。

現状の整理から一緒に始められます。

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