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「実家を売りたいけれど、裏の畑もセットだから農家じゃないと買えないって言われた……」

それは古い法律の知識かもしれません。

今、地方の空き家問題解決に向けて、国や自治体では「農地付き空き家」を一般の方が買いやすくするためのルール緩和を大きく進めています。

あこがれの新潟移住で本格的な家庭菜園を始めたい方や、実家の農地処分にお困りの方へ、不動産売買のプロとして最新の法改正トレンドと、賢い売却・活用のステップをお伝えします。

なぜ今まで「農地付き空き家」は売りにくかったのか

これまで、農地を取得するには農地法第3条に基づき地元の農業委員会の許可を得る必要がありました。

そしてその許可には「下限面積要件」という基準があり、取得後の農地面積の合計が都府県で50a（5,000㎡＝約1,500坪）、北海道で2ha以上であることが原則として求められていました。

つまり、「実家に小さな畑が付いている」というだけで、その畑を含めて売却しようとすると、買い手側が最低1,500坪相当の農地を所有・取得しなければならない、という非現実的なハードルが存在していたのです。

ほとんどの空き家に付随する農地はこの基準を満たさないため、「農地だけ分離して売る」「農地を放置したまま空き家だけ売る」といった不自然な対応を取らざるを得ないケースが多く発生していました。これが「農地付き空き家は売りにくい」という長年の不動産業界の常識を生んでいた背景です。

2023年4月、ここが大きく変わった

この状況を一変させたのが、2023（令和5）年4月1日に施行された改正農地法です。

「農業経営基盤強化促進法等の一部を改正する法律（令和4年法律第56号）」により、農地の権利取得に係る下限面積要件が廃止されました。

これにより、これまで都府県で50a（自治体によっては「別段面積」として20〜30aまで緩和されていた地域もありましたが）必要だった取得後面積の基準がなくなり、100〜200㎡程度の小規模な家庭菜園程度の農地でも、第三者への権利移転（売買・賃貸借）が可能になりました。

特に重要なのが、「農地付き空き家」に関する特別な取り扱い。

空き家バンクの仕組みにおいては、農地が1a（100㎡）または1㎡以上あれば、空き家と一体で農地取得を認めるという運用がすでに広まっていました。

1㎡というのは畳1枚にも満たない広さです。

今回の法改正によって、この運用がより明確な制度として位置づけられ、農地付き空き家の取引から「別段面積に関する手続き」そのものが省略されるようになりました。

簡単に言えば、「畑がどれだけ小さくても、農業をやる気があれば一般の方でも取得できる」という時代に変わったのです。

改正の背景にある「空き家×耕作放棄地」という二重の社会課題

この法改正が生まれた背景には、地方が抱える二つの社会課題が重なっていることがあります。

ひとつは空き家の増加。

もうひとつは、後継者不足による耕作放棄地の拡大です。

国土交通省が作成した「『農地付き空き家』の手引き」でも、新型コロナウイルス感染症の流行をきっかけに地方移住への関心が高まったことを受け、スローライフや家庭菜園といった理想の暮らしを目指す移住希望者の増加が指摘されています。

つまり今回の規制緩和は、単なる手続きの簡略化ではなく、「都市部の移住希望者を、地域内外から農地利用の担い手として取り込みたい」という国の積極的な政策意図に基づいています。

実際に、兵庫県宍粟市・佐用町、島根県雲南市、大分県豊後高田市・竹田市などの自治体では、農地付き空き家を活用した移住促進の取り組みが事例として紹介されており、全国的に広がりを見せています。

ただし「自由に何でも」ではない。知っておくべき注意点

ここで大切な注意点を2つお伝えします。

① すべての自治体で完全に自由化されたわけではない

下限面積要件は法律上廃止されましたが、農地法第3条の許可そのものがなくなったわけではありません。

農地として適正に利用されるか、周辺の営農に支障を与えないかといった審査は引き続き行われます。

また、自治体によっては独自の運用基準を設けている場合もあるため、農業委員会への事前確認は必須です。

② 「家庭菜園レベルの利用」でも許可される条件がある

農地の権利取得には、年間の農業従事日数などの要件も関わってきますが、「家庭菜園として季節の野菜を作り、周辺の農地に影響が出ないように管理する」という現状に即した利用であれば、許可されるケースが多いとされています。

判断に迷う場合は、農業委員会の窓口や行政書士に相談することをおすすめします。

実家の農地処分にお困りの方へ。3つの選択肢

「裏の畑をどうにかしたい」という相続者の方には、以下の選択肢があります。

① 空き家と農地をセットで売却する

今回の法改正により、農地付きであることが売却の障壁になりにくくなりました。

空き家バンクへの登録を含め、移住希望者向けの売却ルートが現実的になっています。

② 農地のみを近隣の農家に貸す・売る

引き続き農業を続けたいという方には、近隣農家への賃貸・売却も選択肢です。

下限面積要件の廃止は、取得側だけでなく譲渡側にとっても選択肢を広げています。

③ 家庭菜園希望者向けに、空き家とセットで価値を高めて売る

「古民家＋小さな畑」というセットそのものを、移住希望者向けの魅力的なライフスタイル提案として打ち出すことも可能です。

今までは「処分に困る厄介な農地」だったものが、「家庭菜園が楽しめる物件」として価値転換できる時代になっています。

新潟移住で家庭菜園を始めたい方へ

新潟には、空き家に小さな田畑が付いた物件が数多く存在します。

コシヒカリの産地である新潟は、米作りの体験ができる物件も多く、移住希望者にとって魅力的な選択肢が広がっています。

ただし、新潟特有の注意点として、積雪期の農地管理（融雪後の畦の崩れなど）や、用水路の維持管理に関する地域のルールが存在することがあります。

物件探しの際は、こうした地域特有の事情も含めて確認することをおすすめします。

まとめ

「農地付き空き家」を取り巻く制度は、2023年の法改正で大きく変わりました。

• 2023年4月、農地取得の「下限面積要件」が法律上廃止された
• 空き家付随の農地は1a〜1㎡程度でも一般の方が取得しやすくなった
• 背景には「空き家問題」と「耕作放棄地問題」という二重の社会課題がある
• 自治体ごとの運用や農業委員会の審査は引き続き必要
• 実家の農地は「処分に困るもの」から「移住希望者への価値提案」に変わりつつある

「畑付きだから売れない・買えない」という古い知識のままでいると、本来あるはずの選択肢を見逃してしまうかもしれません。

 

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