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「住宅ローン控除って、結局いくら戻ってくるの？」

新築・中古住宅の購入を検討している方から、このご質問をよくいただきます。

令和8年度税制改正により、この住宅ローン控除（住宅ローン減税）の制度が延長・拡充されました。

今回は、この制度のポイントを、実際の事例を交えてわかりやすく解説します。

住宅ローン控除とは何か。まず基本を整理する

住宅ローン控除とは、住宅ローンを使って住宅の新築・取得・増改築等をした場合、居住開始年以後13年間（または10年間）の各年分の所得税等において適用を受けられる控除制度です。

控除額は「住宅ローン等の年末残高（最大5,000万円）×控除率0.7%」で計算され、所得税等から最大13年間にわたって控除されます。

令和8年度税制改正の最大のポイントは、適用期限が令和8年1月1日から令和12年12月31日までに居住を開始した場合に5年間延長されたことです。

さらに、これまでの制度では2年ごとに借入限度額が段階的に引き下げられる傾向にありましたが、今回の改正では令和8年から令和12年までの5年間、借入限度額を一切引き下げず、一定額で維持する方針が示されました。

これにより「期限が迫っているから焦って決めなければ」というプレッシャーから、これから検討する方は解放されることになります。

控除額は「住宅の種類」と「世帯属性」で変わる

控除額を理解するうえで重要なのが、住宅の区分と世帯の属性という2つの軸です。

① 住宅の区分（省エネ性能による分類）

• 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅（最も性能が高い）
• ZEH水準省エネ住宅
• 省エネ基準適合住宅
• その他の住宅（省エネ基準を満たさない住宅）

② 世帯の属性

子育て世帯・若者夫婦世帯に該当する場合、借入限度額が上乗せされます。子育て世帯等の範囲は以下の3パターンです。

• 年齢40歳未満であって配偶者を有する者
• 年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者
• 年齢19歳未満の扶養親族（子など）を有する者

この2つの軸を組み合わせることで、借入限度額・控除期間・最大控除額が決まります。

新築住宅の場合、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅で子育て世帯等に該当すれば、借入限度額5,000万円・控除期間13年間・最大控除額455万円となり、これが制度全体の中で最も優遇された組み合わせです。

【事例】子育て世帯が認定長期優良住宅を新築した場合

実際の数字をもとに、控除額のイメージをつかんでみましょう。

条件：

• 住宅：認定長期優良住宅（令和8年入居）
• 世帯：子育て世帯（子1人・世帯主35歳）
• 住宅価額：6,000万円
• 住宅ローン：5,500万円（35年返済）
• 借入限度額：5,000万円

1年目の控除額：

年末ローン残高が約5,300万円だったとしても、借入限度額の上限が5,000万円のため、「5,000万円×0.7%＝35万円」が1年目の控除額となります。

13年間の累計：

ローン残高は年々減少していくため、控除額も徐々に下がっていきます。1年目35万円から始まり、13年目には約20万円程度まで減少しますが、13年間の累計では約400万〜455万円の控除を受けられる計算になります。

この「最大455万円」という数字は、住宅ローンの実質的な負担を大きく軽減する効果があります。

仮に35年ローンを組んだ場合、最初の13年間でこれだけの控除を受けられることは、資金計画において非常に重要な要素です。

中古住宅（買取再販住宅を除く）を購入する場合

新築だけでなく、中古住宅の取得でもこの制度は適用されます。

中古住宅の場合の借入限度額は、新築よりやや低く設定されています。

• 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅：子育て世帯等4,500万円／一般3,500万円
• 省エネ基準適合住宅：子育て世帯等3,000万円／一般2,000万円
• その他の住宅：2,000万円（控除期間10年）

中古住宅の最大控除額は、認定長期優良住宅・子育て世帯等の組み合わせで409.5万円となります。

ここで注意したいのが、既存住宅は1982（昭和57）年以降に建築されたもの（新耐震基準に適合）である必要があるという点です。

1981年以前に建てられた旧耐震基準の中古住宅を検討する場合、耐震基準を満たすための改修や耐震基準適合証明書の取得が必要になるケースがあるため、早めの確認をおすすめします。

床面積要件が緩和された点も見逃せない

令和8年度改正のもう一つの重要な変更点が、床面積要件の緩和です。

これまで原則50㎡以上とされていた床面積要件が、40㎡以上に緩和されました。

これにより、コンパクトな住宅も対象となり、単身者や夫婦のみの世帯にとって選択肢が広がります。

ただし、以下のいずれかに該当する場合は、引き続き床面積50㎡以上であることが必要です。

• 合計所得金額が1,000万円を超える場合
• 子育て世帯等への借入限度額の上乗せ措置を利用する場合

つまり、「子育て世帯としての上乗せを受けたい」かつ「40㎡台のコンパクトな住宅にしたい」という両方を同時に満たすことはできません。

世帯の状況に応じて、どちらを優先するかを検討する必要があります。

今後の住宅選びで意識しておきたいこと

令和8年度改正では、省エネ性能の高い住宅への支援が重点化されています。

今後、新築住宅を検討する際は以下の点を意識しておくと良いでしょう。

① 省エネ基準適合は今後ほぼ必須に

2025年4月以降、新築住宅では省エネ基準への適合が原則義務化されています。

さらに令和10年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅（最も低いグレード）は、住宅ローン控除の対象外となる予定です。

これから建てるのであれば、ZEH水準以上の省エネ性能を持つ住宅を選ぶことが、長期的な控除の観点でも有利になります。

② 災害レッドゾーンの新築は将来的に対象外

令和10年以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」に該当する新築住宅は、住宅ローン控除の対象外となります（建替え・既存住宅・リフォームは対象のまま）。

土地選びの段階でハザードマップの確認が一層重要になります。

③ 子育て世帯等の上乗せ措置を最大限活用する

これから家族を持つ予定がある方、すでに子育て中の方は、上乗せ措置を活用することで借入限度額・控除額に大きな差が生まれます。

住宅会社との相談時に、自分の世帯がどの区分に該当するかを確認しておきましょう。

まとめ

令和8年度の住宅ローン控除改正のポイントを整理します。

• 適用期限が令和12年12月31日まで5年延長され、借入限度額の引き下げもなし
• 認定長期優良住宅・子育て世帯等の組み合わせで最大控除額455万円
• 中古住宅（買取再販住宅を除く）でも最大409.5万円の控除が可能
• 床面積要件が40㎡以上に緩和（一部条件で50㎡以上が必要）
• 省エネ性能の高い住宅への支援がより重点化される方向

住宅ローン控除は、住宅取得における資金計画の重要な要素です。

ご自身の世帯がどの区分に当てはまるか、検討中の住宅がどの性能等級になるかを早い段階で確認することで、より有利な選択ができます。

 

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