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「親から住宅購入の頭金として500万円もらった。贈与税、かなりかかるんじゃないか…」

そう心配している方、「住宅取得等資金の贈与税非課税特例」を知っていますか？

この特例を使えば、省エネ等住宅（一定の品質基準を満たした住宅）であれば最大1,000万円、一般住宅でも500万円まで贈与税が非課税になります。

はっきり言います。

この特例を知らずに「贈与税がかかる」と思って援助を断った方・少なく受け取った方、使わないと損をしていた可能性があります。

条件・申告手続きを間違えると非課税が認められません。

今回は条件と注意点を整理します。

制度の概要と非課税限度額

父母・祖父母などの「直系尊属」から、住宅の新築・購入・増改築のための資金を贈与してもらった場合に、一定額まで贈与税が非課税になる制度です（租税特別措置法第70条の2）。

非課税限度額（2026年7月時点）

住宅の種類	非課税限度額
省エネ等住宅	1,000万円
一般住宅	500万円

「省エネ等住宅」とは以下のいずれかを満たす住宅：

• 断熱等性能等級5以上（または一次エネルギー消費量等級6以上）
• 耐震等級2以上（または免震建築物）
• 高齢者等配慮対策等級3以上

節税効果の具体例：親から800万円の住宅資金贈与を受けた場合、特例なしでは117万円の贈与税（概算）が発生。

省エネ等住宅の特例を使えば800万円≦1,000万円で贈与税ゼロ。差額117万円の節税効果があります。

特例を受けるための主な条件

受贈者（もらう側）の条件

① 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上

② 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下

③ 父母・祖父母など直系尊属から贈与を受けること（兄弟・配偶者の親からはNG）

住宅の条件

① 取得する住宅の床面積が40㎡以上240㎡以下

② 新築住宅の場合：2024年1月1日以降に建築確認を受けた住宅（省エネ等基準を満たす）

③ 中古住宅の場合：建築日が1982年1月1日以降（昭和57年以降） ④ 増改築の場合：工事費用が100万円以上

贈与・取得のタイミング条件

贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、居住していること。

この「翌年3月15日」という期限が最も重要な注意点です。

「贈与を受けたが完成が翌々年になる」という場合は条件を満たせない可能性があります。

申告手続きの注意点。「申告しないと自動適用されない」

この特例は確定申告で申告しないと自動的に非課税になりません。

贈与を受けた年の翌年2月16日〜3月15日に申告が必要です。

申告に必要な主な書類：贈与税の申告書・戸籍謄本（続柄証明）・住宅の登記事項証明書・売買契約書または請負契約書のコピー・住宅の性能証明書（省エネ等住宅として申請する場合）

「3月15日に間に合わなかった」という事態は絶対に避けてください。

「暦年贈与の基礎控除110万円」との組み合わせ

この特例は暦年課税の基礎控除110万円と組み合わせて使えます。

省エネ等住宅への資金贈与なら：

• 非課税特例：最大1,000万円
• 暦年課税の基礎控除：110万円
• 合計：最大1,110万円まで贈与税なし

ただし2024年の税制改正で暦年課税の生前贈与加算ルールが変わっています（死亡前7年分が相続財産に加算）。

贈与の方針については税理士への相談が不可欠です。

「相続時精算課税」との選択も検討する

2024年以降、相続時精算課税に年間110万円の基礎控除が新設されました。

この特例と相続時精算課税は組み合わせて使えますが、一度相続時精算課税を選択すると暦年課税に戻れません。

どちらを選ぶかは必ず税理士に相談の上で判断してください。

よくある質問・間違いやすいポイント

Q：贈与後に工期が延びて3月15日までに入居できない場合は？「居住見込みがある」場合も対象になりますが、慎重な確認が必要です。工期が不確定な場合は税理士に事前確認を。

Q：夫婦それぞれが両親から援助を受けた場合は？夫が夫の親から・妻が妻の親からそれぞれ贈与を受けた場合、それぞれの特例を使えます。「夫の親から妻に」という贈与は直系尊属からではないため特例対象外です。

Q：省エネ等住宅の証明書は誰が出すのか？住宅性能評価機関・建築士・指定確認検査機関などが発行します。設計段階で「省エネ等住宅として申請できるか」を住宅会社に確認してください。

まとめ

• 省エネ等住宅なら最大1,000万円・一般住宅なら500万円まで贈与税非課税
• 暦年課税の基礎控除110万円と組み合わせると最大1,110万円まで非課税
• 条件：受贈者18歳以上・所得2,000万円以下・直系尊属から・床面積40〜240㎡・翌年3月15日までに取得・居住
• 申告は自動適用されない。確定申告（翌年2〜3月）で必ず申告
• 3月15日の申告期限超過は絶対避ける
• 相続時精算課税との選択含め税理士への相談が必須

「省エネ性能が高い家を建てる」という選択が、税制面でも大きなメリットをもたらします。

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