瑕疵担保とは?瑕疵が無くなる?民法改正について

瑕疵担保不動産研修
天気図を見ると高気圧が!と思いきやまた来週新潟は大雪予報・・・いつこの雪が融けてなくなるか・・・
現場は道と駐車場が塞がれ雪の遣り場もなく、なかなか進行しません。消雪パイプによる地下水の減少で地盤沈下にも注意です。道路側溝に雪を入れ過ぎて解凍が間に合わず道が川のようになる場合もあるのでそれも注意です。除雪車は排水グレーチングを優先的に除雪してますね。

さて、先日不動産法定研修に行ってきました。(前の人の背中が大き過ぎて講師の方がよく見えませんでした・・・笑 ※弊社社員です)

民法改正による契約書作成点についての話ですが、その中でも「瑕疵」についてこの言葉が無くなるということ。そもそも瑕疵とは何ぞや?ということで画数も多いし難しい言葉なのですが、プロでもうまく伝えられないこともしばしば。

その瑕疵の意味について確認したいと思います。

〇瑕疵とは・・・
取引対象物(土地、建物、設備等)がその物としての通常有するべき品質・性能、または当事者が表示した品質・性能に欠ける欠陥・不具合のこと。
従って、30年経過した中古建物の場合、30年を経過したときに有するべき建物の品質・性能があればよく、経年による品質の性能低下、自然損耗、耐用年数経過による性能の劣化等は、瑕疵には当たらない。

そして
〇隠れた瑕疵とは・・・
買主が取引上一般に要求される程度の注意をしていても発見できないような瑕疵、あるいは瑕疵を知らずに、かつ、知らないことに過失がない場合の瑕疵。
従って、売主から告げられた瑕疵、既に知っている瑕疵、通常の注意をしていれば知り得た瑕疵は、「隠れた瑕疵」には当たらない

ということです。

住宅や土地の売買を行う際に瑕疵担保に関する条項があります。その瑕疵を担保するために瑕疵担保保険というものにも加入します。住宅においては2009年10月に住宅瑕疵担保履行法が施行され義務化となりました。

その瑕疵担保責任の成立については条件があります。
①瑕疵であること
②隠れた瑕疵であること
③その瑕疵は契約成立時に存在していたこと
です。
引渡し以降に発生した瑕疵には適用しません。通常の注意をもっても気づかない、あるいは発見できなかった瑕疵、つまり隠れた瑕疵が契約成立時に存在してたということで成立する責任です。

よくある事例として雨漏れがあります。

この「瑕疵」という言葉が今後「契約不適合責任」という言葉に変わります。分かりやすくなりましたが、その中身も大きく変わる模様。
現行法では売主の瑕疵担保責任は隠れた瑕疵について責任を負いますが、改正民法では、買主が欠陥を認識していたり外形上明らかな欠陥があった場合でも、契約不適合責任を負う場合があり、隠れたものである必要がなくなるといいます。よって買主は売主に対して契約不適合責任を追及できることになります。
つまり売主の負担や責任の幅が増えます。
契約時時点の瑕疵判断だったのが引渡しまでに生じた不具合についても責任を問われる状態になります。
今後売主は手放しで喜べる状態ではなくなるということです。中古建物売買時は注意が必要ですね。
この春から契約書が大きく変わります。




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