清新ハウス 小林です。

以前のブログで、建築基準法で定められている「接道義務」についてご紹介しました。
“建物を建てる土地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない”という決まりが接道義務ですが、現在すでに家が建っている土地の中にも、その接道義務を果たしていない土地があることをご存知でしょうか。

このような土地に建つ建物のことを「再建築不可物件」と言い、名前の通り基本的には既存建物を解体して新たな建物を建築することができません。


●再建築不可物件を購入。本当は既存建物を解体し新築したいが、やむを得ずリフォームをすることに。
●昔ながらの住宅街に建つ実家を親から相続。しかしよく調べたら再建築不可物件だったため建て替え計画が中止に。

再建築不可物件に該当していると、上記のように住まいづくりが思うように進まなくなる可能性があるため、土地購入や土地相続時にはその土地が接道義務を果たしているのかを必ず確認しましょう。


接道義務

建築基準法によって接道義務が定められたのが1950年(昭和25年)。それ以前から存在していた土地には、道路に全く接していなかったり、接していてもその長さが2m未満のものがあります。

また、見た目は道路のように見えても実は建築基準法の道路ではなく通路だったというケースも。昔ながらの住宅街にはそのような土地が意外と多く存在しているのです。


再建築不可物件のメリットとデメリット

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デメリット
●再建築ができない。(建築確認が必要な増築や減築も不可)
●売却時に価格が安くなる。
●築年数が経っていて老朽化が進んでいる。また耐震性も低い。
●接道が取れていないため、火災や災害時の救助が困難。

メリット
○購入時の価格が安い。
○固定資産税が安い。
○建築当時の時代を表した味のある建物。

このように、やはり再建築不可物件はメリットよりデメリットの方が多く、少し厄介な存在であることは間違いありません。
しかし、デメリットとメリットは表裏一体で、捉え方によってはデメリットもメリットに。その物件の状態にもよりますが、リフォームやリノベーションをすればその建物に住み続けることはできます。コストを抑えたい場合には、再建築不可物件を選択するのも良いかもしれません。


再建築不可物件はそのままの状態では基本的に再建築をすることはできませんが、実はある方法をとれば再建築が可能になるケースもあるのです。

次回のブログでは、再建築不可物件で再建築するための方法をご紹介させて頂きます。





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