土地の仲介及びお引渡し2件させて頂きました。

土地契約
本日は土地の引渡し及び決済2件させて頂きました。
どちらも仲介ですが、ようやく引渡しを迎えられホッとしております。
1件はご相談頂いてから早や1年半・・・

いろいろあり、私も勉強になりました。

売地とは何も無いいわゆる「きれいな土地」ばかりではないということ。

目に見えない地中部分についての問題があります。
これから土地を契約する方は、その辺も良く検討しなければなりません。
瑕疵にかんする条項はどうか?を契約書をよく理解して契約することが大切です。

いよいよこれから建築施工になります。




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無垢材をふんだんに表した自然素材の家「若蔵」中古物件のおススメ

自然素材の家中古物件
現在公開中の中古物件のご紹介です。

弊社で建築して14年が経過したこちらの物件は、当時モデルハウスとして分譲された特別仕様です。
現在お住まいの方は大切に住まわれており、その状態は非常によく、おすすめの物件です。

この度、生活スタイルの変更に伴い売却することになりました。
当時、みそら野ニュータウン内でモデルハウスとして公開した物件でブランドは「若蔵」。
現在でいう弊社ブランド清蔵仕様スタイルです。

当時は杉のフローリング、杉羽目板天井、チャフウォール、越前和紙と自然素材を随所に使用した贅沢な仕様でした。
また柱の見える真壁づくりで木をふんだんに感じる内観です。
みそら野ニュータウン内という住みよい場所で築浅の自然素材家をふんだんに使用した中古物件が出るのは初めてではないでしょうか。

○主な仕様
・三州和瓦葺き
・外壁リシン吹付塗装+腰板壁
・羊毛断熱材
・杉無垢フローリング
・杉羽目板
・梁表し
・和室+床の間
・チャフウォール塗り壁
・越前和紙
・カーポート


そんな仕様の建物を今回2,380万円でお譲り致します。
現在入居中ですが内見も可能ですので、是非お問合せ下さい。

敷地面積:158.39㎡(47.92坪)
延べ床面積:111.62㎡(33.77坪)
間取り:4LDK
自然素材の家中古物件
自然素材の家中古物件
自然素材の家中古物件
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1年半待ちの土地売買契約

土地契約
1年半待ちの土地売買契約、ようやく完了しました。
こんなに長く掛かったのは初めてです。

通常は特に問題がなければスムーズに進む売買契約ですが、今回は地中に他人の配管が埋設されていたので、その撤去を行うことで約1年掛かりました。
その他試掘調査も行い、きれいな状態での売買です。

買主様には長い間お待ち頂きましてありがとうございました。売主様もこの1年半相当な労費がありました。

今回分かったことは、土地売買時にはある程度の試掘調査を行うことが大切だと感じました。
売主は瑕疵担保について責任を負う訳ですから、予め可能性を排除するためにも調査はしておいた方が良いということです。

今まで家が建っていたから地盤は大丈夫とかという考えは危険です。
また、今まで何も建てたことないから、地中は何も無いんじゃないの?というのも安心できません。

売主買主お互いの為にも土地売買時は試掘調査を実施することをおススメします。




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土地売買時における試掘調査

前回の土地の埋設物撤去の強制執行に続き、今回は試掘調査です。

悪い予感が的中しました・・・

敷地全体の地中を1m程度掘っていった訳ですが、いろいろなモノが出てきました。

20年ほど前には建物が建っていたそうですが、その当時建物を解体した時に業者が埋めたものでしょうか・・・
4試掘調査
コンクリートガラやタイヤ、ボンベまで出土して来ました。びっくりしました。
売買前にしっかり試掘調査を行ってよかったです。

一般的に土地売買時点ではそこまで行うことは少ないですが、今回は前回の例もあるので積極的に調査を行った訳ですが、やっぱり出たかという感じです。

住宅を建てる際に地盤改良工事や基礎工事を行いますが、この様な埋設物が抵触して工事出来ないので、結果撤去することになります。
それは売主の責任(瑕疵担保責任)になるので、いずれにせよ売主負担で撤去することになります。
予め調査を行うことで、気持ちの良い取引ができ、引渡し後も安心です。

国会を騒がせている「森〇問題 8億円の値引き」のようにならないよう、しっかり撤去させて頂きました。

古い空き地はそのエリアの歴史を調査し、怪しいと感じたら調査することが必要ですね。

土地を購入される方は周辺環境ばかりではなく、埋設物に関しても意識をもって下さい。


試掘調査3




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強制執行に立ち会う

強制執行
先日土地に関わる強制執行に立会いました。
裁判所、執行官、弁護士、所有者様と。

この強制執行までの道のりは1年半・・・この日まで長い長い期間を有しました。

その内容は、隣地の所有者がこの敷地の排水桝を許可無く無断利用していたことです。つまり他人の敷地を勝手に掘り、自分のところの排水を他人の敷地の排水桝を利用していたのです。
この地中に隣地の為の排水管が埋設されておりました。
この状態では新しく購入された方は大変迷惑し、売主にその責任が及びます。
たまたま地中を少し掘った時にこの事態が発覚したので、結果として良かったのですが、非常に時間が掛かりました。
売却する前にしっかり地中も調査することが大切だと感じました。

自分の敷地なのだから、敷地内の部分は撤去してしまえばいいのではないか?と考えがちですが、法律上はそうも行かないようです。
例え自分の敷地内でも他人のものが有っても勝手に処分出来ないのです。
それは他人(隣地所有者)の財産にあたるとのこと。

はあーーーーー?????

って感じです。民法に少し疑問を感じました。

が、仕方ありません。日本は法治国家、法律に従って手続きをしなければなりません。

で、その手続きが1年と掛かった訳です。弁護士から裁判所、通達、通達、通達・・・
時間とお金が相当掛かりました。

ようやく無許可で施工された埋設配管を撤去出来ました。これで売却の手続きが出来そうです。

ですが、今回は更に範囲を広げ敷地全体の試掘調査も行い、他に埋設物が無いか確認も行う予定です。

何も出て来ないことを祈りますが・・・
次号に続く・・・





2強制執行




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